Colocación y reparación de suelos en comunidades de vecinos

Es esencial mantener en perfecto estado el solado de las zonas comunes en una comunidad de vecinos, no solo porque sean importantes a nivel estético, sino porque nos ahorraremos disgustos, mantenimiento, inversión y algún que otro accidente casero. 

En este artículo hablaremos de las obras más habituales en zonas comunes de una comunidad de vecinos, de los materiales más adecuados y de la mayoría necesaria en junta de propietarios para acometer obras en los solados de la comunidad. Conocer todos estos detalles nos ayudará a tomar decisiones adecuadas para asegurar su correcto mantenimiento y su adecuada conservación o sustitución.

¿Qué quórum se necesita para realizar obras en el solado de una comunidad de propietarios?

Aparte de los elementos estructurales, las fachadas, los elementos de cierre y revestimientos exteriores, los portales, las escaleras, los ascensores, las instalaciones de agua caliente sanitaria y calefacción o las instalaciones de detección y prevención de incendios.

 También se entiende que el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas del edificio de viviendas, hasta la entrada al espacio privativo, son zonas comunes en una comunidad de propietarios. Por lo tanto, como zonas comunes que son, en una comunidad de vecinos, las obras en zonas comunes que se realizan en estos elementos comunes han de ser aprobadas en la junta de vecinos.

Según la Ley de la Propiedad Horizontal, donde se regula todo lo relativo a las comunidades de propietarios, hay cuatro tipos diferentes de mayoría:

 a)Por unanimidad, requerida para las decisiones de mayor trascendencia que afecten a la comunidad de vecinos, como puede ser cambios en la estructura del edificio y las zonas comunes o modificar la contribución económica de los propietarios

 b) 3/5, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble

 c) 1/3, para la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o para la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables.

d) Mayoría simple, para asuntos no recogidos en los apartados anteriores, como es la instalación de una antena para tener televisión de pago o la instalación de paneles solares fotovoltaicos y térmicos.

Por lo tanto, si se trata de una obra no necesaria para la adecuada conservación del edificio, es necesario que la aprueben 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez representen 3/5 partes de las cuotas de participación , y así se indica en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal: 

Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar distintas actuaciones no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. 

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal».

Por el contrario, cualquier obra necesaria para el adecuado mantenimiento del edificio sería obligatoria y no requeriría acuerdo de la junta de propietarios, y así se especifica en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: «Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».

¿Se necesita una licencia de obras para cambiar el solado en una comunidad de vecinos?

La licencia de obras para comunidades de propietarios es una autorización de la administración municipal que aprueba la acometida de obras de cualquier tipo en el edificio de viviendas. El procedimiento y el tipo de licencia atenderán al tipo de edificio donde se actúa, la obra que se desea realizar y la envergadura de la misma. 

Por lo general, las comunidades de propietarios deben solicitar una licencia de obras en el ayuntamiento cuando van a realizar cualquier obra, construcción o reforma. Igualmente, también es necesario solicitar una licencia de obras cuando se pretenden realizar actividades en el interior del edificio o cambiar el uso que se da al mismo, es decir, si se procederá en una comunidad de vecinos a las obras en zonas comunes. 

Sin embargo,  hay algunas actuaciones para las que no se necesita licencia de ningún tipo, por ejemplo, cuando se va a pintar, alicatar, cambiar el solado o reformar las instalaciones de agua, saneamiento, electricidad o calefacción en el interior de las viviendas, siempre que no afecte a los elementos catalogados, así que si únicamente se va a cambiar o reparar el solado de las zonas comunes, en principio no es necesario solicitar una licencia de obra. 

No obstante, siempre es aconsejable ponerse en contacto con un administrador de fincas que conozca toda la normativa relativa a obras en comunidades de propietarios, ya que podrá resolver todas las dudas y contactar los organismos municipales pertinentes en caso de ser necesario, para todas estas obras de comunidades de vecinos en zonas comunes.

Obras en el solado de las zonas comunes de una comunidad de vecinos

En primer lugar, cabe señalar que el solado se refiere al revestimiento de un piso con ladrillos, losas o piedras, pero cuando se construye con destino al tránsito de vehículos recibe el nombre de pavimento. Por ejemplo, si la comunidad de propietarios es grande, tiene amplias zonas comunes o jardines o está formada por varios chalets, puede ser necesario asfaltar calles o caminos, pavimentar aceras, pavimentar pistas deportivas o piscinas, etc.

 En todo caso, de lo que no cabe duda es de que cambiar y reparar el solado suele ser una de las obras y reformas más molestas y complicadas de realizar, pero al mismo tiempo también es uno de los cambios estéticos más visibles y que más se agradecen en una comunidad. Hoy en día, la lista de materiales para la ejecución de pisos es muy variada y a continuación vamos a ver las causas más habituales que conllevan un cambio o reparación de solado, los diferentes tipos de materiales y los diferentes métodos de ejecución, ya que todos estos factores influirán en la envergadura y el coste de la obra o reforma.

Causas del mal estado del solado

1. Hundimiento:

Normalmente cuando un pavimento ha cedido se dice que se ha «hundido» y se debe a que la base sobre la que fue colocado ha cedido.

2. Abultamiento:

Cuando el pavimento se ha «abultado» se debe a que el pavimento o una capa de la construcción inferior a este se ha dilatado, y suele ocurrir porque en la construcción no hay juntas adecuadas para permitir esa dilatación.

3. Han aparecido fisuras y/o coqueras en el solado:

En este caso, nos referimos a fisuras, no grietas, ya que la aparición de grietas es un problema bastante más grave y requiere hablar con un técnico cualificado y competente. Sin embargo, si se trata de fisuras, hay que dejar claro que son defectos superficiale, por lo que dependiendo del material se podrá optar por la reparación o sustitución del solado.
Normalmente, los solados de granito o mármol pulido o abrillantado se pueden reparar, pero tenga en cuenta que aunque se puede conseguir un aspecto bastante aceptable, los solados reparados nunca parecerán nuevos o recién salidos de fábrica. En cambio, si el solado es de piedra sin pulir ni abrillantar, los repasos se notarán bastante, por lo que la estética se verá altamente comprometida, y lo mismo pasará con cerámicas donde el esmalte esté dañado o con cualquier otro material que no sea susceptible de ser pulido y abrillantado «in situ».

Hoy en día, existen en el mercado resinas y pavimentos que se pueden colocar encima del actual, evitándonos el trastorno de levantarlo. Este tipo de materiales son adecuados si subir el nivel representa un problema, ya que las resinas solo tienen unos milímetros de espesor. En todo caso, antes de tomar una decisión, tenga en cuenta el uso y tránsito que tendrá ese solado.

4. Si no hay pavimento:

En este caso, suelen darse dos escenarios:
a) Que el solado tenga ejecutada una base de hormigón armado o sin armar, ya que en función de su nivelación y espesor, se podrá colocar otro pavimento encima, o bien, será necesario reforzarlo o levantarlo y ejecutar una solera que sirva como base para el solado nuevo. En todo caso, tenga en cuenta que ahorrarse dinero colocando el pavimento sobre una capa de 6 cm de mortero sin drenaje probablemente conllevará la aparición de patologías en ese pavimento, por lo que saldrá mucho más caro que si lo hiciéramos bien desde el principio.

b) Si hay que colocar el pavimento sobre un terreno natural, habrá que hacer una explanación para cerciorarnos de que el terreno está lo suficientemente compactado para que no vaya a ceder, ejecutar una solera con drenaje y barrera de vapor para evitar las manchas de humedad por capilaridad y colocar el pavimento cuando esta esté convenientemente colocada. En todo caso, la solera de hormigón puede quedarse como acabado final. De hecho, actualmente en el mercado existen muchos tratamientos, como puede ser hormigón pulido con aplicación de resinas de colores o hormigón impreso,a los que mediante moldes, pigmentos y barnices de colores se les puede dar el formato y color deseados. La verdad es que se consiguen imitaciones de otros suelos muy fáciles de mantener y con un aspecto estético muy considerable.

Aparte de estos dos escenarios habituales, puede que haya otros motivos por los que tenga que proceder a levantar el solado, por ejemplo, si está sobre una impermeabilización o hay filtraciones de agua a nivel inferior. En este caso y dependiendo del sistema de impermeabilización, lo primero será localizar el problema en dicha capa impermeabilizante. Para ello, habrá que levantar el pavimento de la zona donde se cree está el fallo. En telas bituminosas, normalmente la gotera se encuentra a 1 m de diámetro de la mancha de humedad, pero en otros sistemas impermeabilizantes puede ser más difícil de localizar.

Tipos de materiales más habituales en obras de colocación y reforma de solados

1. Materiales más adecuados para zonas de alto tránsito

Son materiales capaces de soportar el desgaste derivado de un uso constante y que, además, los fabricantes tienen la obligación de identificar y certificar. Se puede elegir entre una gran variedad de materiales: porcelánicos, cerámicos, hidráulicos, terrazos, granitos, mármoles, hormigones tratados o sin tratar, resinas, etc. Además, en el mercado podremos encontrar una gran variedad de diseños para cada uno de ellos.

Hay una gran variedad de materiales, así que lo importante es estar muy bien asesorado, porque posiblemente no todos los materiales cerámicos, porcelánicos o mármoles serán adecuados.

2. Materiales más adecuados para exteriores

No sólo deben soportar mejor el tránsito, sino que también deben evitar resbalones si hay agua. Soportarán mejor el desgaste frente a las condiciones climatológicas y respetarán la normativa urbanística y la esencia de nuestro edificio. Se puede elegir entre continuos, resinas especiales, hormigones impresos, morteros, terrazos, cerámicos exteriores, de barro, etc.

 Hay tanta variedad y tantas posibilidades que lo importante es elegir el que mejor se adapte a nuestras necesidades, un material de fácil conservación y que tenga garantizado su uso en exteriores, ya que de lo contrario no resistiría los efectos de la climatología y la incidencia solar y acabaría por fisurarse, dilatarse en exceso e incluso podría sufrir muchas de las patologías de las que hemos hablado en este artículo.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta para elegir el material correcto para nuestro solado?

Si por cualquier motivo se ve obligado a sustituir o renovar el pavimento o solado de la comunidad o a colocar uno nuevo, deberá tener en cuenta los siguientes aspectos antes de ejecutar la obra:

1. Economía: En primer lugar, se debe tener claro cuál es el presupuesto ya que la inversión dependerá principalmente de tres factores: mano de obra, tipo y calidad de los materiales seleccionados, y ubicación, base y colocación de los materiales en base a todo lo anterior.
2. Resbalicidad: Con el fin de evitar accidentes, sobre todo en el exterior, se debe elegir un material con el grado de resbaladicidad que dicte la normativa, pero que a su vez sea fácil de mantener. Hay pavimentos que evitan que los vecinos se resbalen si llueve, pero a la hora de fregarlos, pueden convertirse en una pesadilla, especialmente por la fricción que tienen.
3. Estética: Los formatos más grandes son más complicados de colocar y, por lo tanto, la mano de obra saldrá bastante más cara. Además, si se trata de pavimentos cerámicos, los grandes formatos suelen venir con ciertos defectos en su fabricación, dentro de las tolerancias de la ley, pero defectos que al fin y al cabo se verán como cejas en el pavimento y que no tienen nada que ver con errores humanos a la hora de colocarlos. En todo caso, tenga en cuenta que cuanto más longitud y mayor formato tenga la baldosa elegida, más probabilidades tendrá de dejar cejas. Por eso mismo, elija baldosas con los cantos biselados para que pueda disimular ese defecto fácilmente.
4. Material de agarre: Tan importante es la base como la baldosa y el material de agarre, así que deberá asegurarse de que dicho material o cemento cola sea adecuado para su solado, para la ubicación donde lo pretende colocar y para la base sobre la que se asienta. Tenga en cuenta que no todos los «pegamentos» valen para todos los pavimentos, al igual que no todas las arenas valen para hacer la capa de arena en caso de que decidiera recibir con mortero de cemento.
   
5. Base: Lo primero es garantizar una buena base sobre la que colocar el pavimento nuevo. Por eso, hay que tener en cuenta el estado de la capa que va a recibir el pavimento y su grado de nivelación, ya que en ocasiones esta capa es defectuosa y si tiene que recurrir a una capa de nivelación, se incrementará considerablemente el precio de la obra.
   Tenga en cuenta también que a veces es necesario colocar esta capa, no por una mala ejecución de la solera, sino porque el material de nuestro pavimento es tan delicado que así lo requiere. Además, el grado de humedad de la base es determinante a la hora de colocar un pavimento. 
6. Evacuación de aguas de escorrentía: Por lo general, suele haber muchos problemas con la evacuación de las aguas en suelos de exteriores. Recuerde que un pavimento exterior bien resuelto no debe dejar charcos en ningún punto, ya que debe evacuar las aguas hacia el sumidero correctamente.
7. Juntas entre baldosas: Ya hemos comentado que es necesario contar con las juntas de trabajo y de dilatación que cada situación y material necesite. Además, hemos apuntado que una decisión acertada es decidirnos por un ancho de junta u otro en función de la fabricación del material para poder obtener el mejor acabado posible. Sin embargo, también debe pensar en la comodidad a la hora de mantenerlo limpio. En este sentido, no es necesario optar siempre por las juntas de color blanco, se podrían dejar con color cemento o color gris y resultarían mucho más fáciles de limpiar. Incluso se puede optar por darles una tonalidad semejante a la baldosa seleccionada aunque esta opción encarecería algo el presupuesto.