Impermeabilización de fachadas en comunidades de vecinos

Uno de los problemas más habituales que nos podemos encontrar en la comunidad es la aparición de humedades en las fachadas, lo que puede constituir no solo un problema estético sino también un problema de salud y seguridad.

El paso del tiempo y los factores externos van causando la degradación de nuestro edificio, por lo que es muy importante seguir un programa de mantenimiento periódico de los cerramientos para evitar goteras, filtraciones, humedades o cualquier entrada de agua que puede afectar seriamente a la estructura del edificio o propiciar la aparición de hongos y microorganismos perjudiciales para la salud si no se soluciona a tiempo.

Tipos de fachadas más comunes

La fachadas es el elemento constructivo que separa el interior del exterior o, dicho de otra manera, el cierre vertical que envuelve dando privacidad al interior y sirve de protección ante los fenómenos climáticos. Dependiendo del material empleado, existen diferentes tipos de fachadas:

Las fachadas ligeras se caracterizan porque no contribuyen a la estabilidad del edificio, son malas aislantes del ruido y tampoco son buenas como aislantes térmicas, pero sí tienen gran capacidad para la entrada de luz y son de fácil montaje.

Las fachadas pesadas son todas las fachadas convencionales terminadas por su exterior con ladrillo visto, enfoscados, pintura, aplacados de piedra, aplacados de madera, etc.

Las fachadas ventiladas constan de montantes y travesaños anclados a los muros que sirven de soporte del aplacado exterior, mediante placas de piedra o de cerámica.

En las fachadas prefabricadas el material más utilizado es el hormigón. Constan de módulos hechos en taller que se ensamblan los unos a los otros en la obra.

¿Qué daños pueden aparecer en la fachada de una comunidad?

Las fachadas son una de las partes estructurales del edificio que suelen presentar más problemas y uno de los más comunes es la aparición de humedades que pueden dar a lugar a problemas estéticos que, a su vez, pueden derivar en problemas estructurales que pongan en peligro al edificio en su totalidad. Además, aparte de los daños estructurales, es muy posible que estas humedades acaben afectando a las viviendas de algunos de los vecinos provocando daños irreparables en ellas e incluso provocando enfermedades por culpa del moho y los ácaros que se ceben con los más vulnerables del edificio, personas mayores, niños, mujeres embarazadas o enfermos con rinitis o alergias.

No cabe duda de que las humedades en las fachadas se pueden prevenir, pero, si ya es demasiado tarde, la comunidad de propietarios o el administrador de la finca deberá ponerse en contacto con expertos en humedades para comprobar el alcance de los daños y decidir qué tipo de medidas hay que tomar para solucionar el problema.

El primer síntoma suele ser la aparición de manchas, mohos, salitre o un esponjamiento del acabado y la causa principal es la entrada de humedad a través de la fachada, una humedad que puede provenir del subsuelo o haberse producido a consecuencia del agua de lluvia, por vapor agua o por alguna tubería averiada.

Tipos de humedades

• Si la mancha se ubica en la planta baja, lo más probable es que la humedad venga del subsuelo. Si ocurre en la planta baja también puede deberse al agua de lluvia que se mete por los poros a nivel del suelo y va ascendiendo. A este tipo de daño se le llama humedad por capilaridad y generalmente tiene forma de nube.
• Si la mancha se ubica en otra parte, puede estar entrando agua de lluvia o agua proveniente de alguna avería a través de pequeñas grietas y fisuras o por las juntas de la fachada, Este tipo de humedad es por filtración.
• Si la mancha es en forma de pequeños puntitos, lo más probable es que sea por condensación, es decir por la evaporación de agua debido a cambios bruscos de temperatura dentro del edificio.

¿Cómo podemos solucionar los problemas de humedad en la fachada?

Existe una gran variedad de productos y técnicas para eliminar las humedades y restablecer la apariencia original de la fachada. Lo primero que se debe hacer es detectar la causa de la humedad y eliminarla, es decir, reparar la avería si existe y bloquear la entrada de agua, para luego sanear o reparar la fachada.

Antes de acometer los trabajos de reparación, la comunidad de propietarios deberá ponerse en contacto con un técnico competente, arquitecto o aparejador, que diagnostique las posibles causas y determine las medidas a adoptar. Después de la evaluación y valoración de daños, hay que pedir presupuestos a empresas especialistas para llevar a cabo los trabajos de reparación y saneamiento. Es aconsejable comparar varios presupuestos e incluso acudir al ayuntamiento para informarse de posibles ayudas o subvenciones.

¿Quién debe hacerse cargo de las obras de impermeabilización en la fachada del edificio?

Las humedades en la fachada pueden ser debidas a diferentes causas, así que es conveniente contar con un dictamen pericial que determine la causa de la humedad, cuantifique los daños producidos y haga una valoración de las actuaciones necesarias para solucionar los daños producidos a consecuencia de la humedad. No obstante, si la humedad en la fachada se debe a grietas o fisuras de la misma, o a deficiencias en su impermeabilización, la responsable es la comunidad de propietarios que deberá hacerse cargo del coste de las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, a no ser que se deba a una impermeabilización mal realizada, en cuyo caso se podría pedir responsabilidades a la constructora. Además, es aconsejable ponerse en contacto con el seguro, aunque normalmente la aseguradora solo cubre los daños causados por filtraciones o inundaciones pero no los de reparación o impermeabilización de la fachada.

Por otra parte, según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, este tipo de obras “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”. Por lo tanto, para la realización de una obra de impermeabilización necesaria para la correcta habitabilidad del edificio no se requiere acuerdo alguno de la junta de propietarios.

¿Qué dice la normativa?

La Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 10 y 17 establece la obligatoriedad de los vecinos de mantener en buen estado de conservación y uso todos los elementos comunes del edificio.

Sugerencias y precauciones para los vecinos

• Evitar abrir zanjas o colocar instalaciones de conducciones de agua en la parcela colindante con el edificio. De igual manera evitar la siembra de árboles o trabajos en las proximidades.
• Inspeccionar los terrenos colindantes después de un periodo largo de lluvias.
• Estar atentos ante cualquier aparición de manchas o cambios en la fachada por pequeños que sean y comprobar si hay posibles fugas de agua. Si se detecta alguna fuga, se deberá comunicar a un técnico competente.
• Debemos tener un programa de mantenimiento preventivo y atacar la lesión apenas aparezca para preservar el buen estado del edificio.
• Si el edificio tiene menos de 3 años, según la LOE, (Ley de Ordenación del Edificio), es responsabilidad del constructor cubrir los desperfectos por los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, (como puede ser daños causados por humedades).
• Nunca efectúe por sí mismo cualquier reparación en la fachada.