Mantenimiento de ascensores en una comunidad de vecinos

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Para cumplir con la normativa debemos contratar un servicio de mantenimiento de ascensores y una revisión periódica del mismo. Ya que es importante que los ascensores pasen una inspección periódica con el fin de asegurar su correcto funcionamiento y seguridad.

El reglamento establece modos, plazos y exigencias encaminados a garantizar la seguridad de los usuarios, y estipula los procedimientos y normas para el mantenimiento preventivo.

¿Qué mantenimiento requieren los ascensores?

En una comunidad de propietarios la periodicidad mínima con la que las empresas deben realizar las visitas de mantenimiento de ascensores es de cada seis semanas, en el caso de ascensores de hasta seis paradas y con menos de veinte años de antigüedad y cada cuatro semanas el resto.

Por otra parte, también es obligatorio que se realice una inspección obligaría de un organismo autorizado que debe efectuarse cada cuatro años, para los ascensores con más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas y cada seis años el resto de casos.

El RD 88/2013 aprueba las Instrucciones Técnicas Complementarias ITC del Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención aprobado por el RD 2291/1985 donde se establecen instrucciones precisas para proteger a las personas de los riesgos que deriven de su uso y mantenimiento, garantizando así su seguridad.

¿Qué incluye el mantenimiento de ascensores?

En los servicios de mantenimiento de ascensores se incluyen diferentes coberturas, independientemente de que sean ascensores hidráulicos o ascensores eléctricos. Estas coberturas están más o menos predefinidas por todas las empresas de mantenimiento.

Entre los diferentes tipos de mantenimiento de ascensores se encuentra 4 coberturas: Estándar, Semi Riesgo y Todo Riesgo (cada empresa usa su propia tipología en la denominación de estos servicios.)

Durante el mantenimiento básico o estándar de un ascensor se abordan 5 puntos fundamentales:

Revisiones rutinarias.
Reparación averías que se hayan producido y se reponen las piezas desgastadas.
Tareas de limpieza, lubricación y engrase de las distintas piezas del elevador.
Inspecciones a medida que corresponda.
Modificaciones que la ley obligue a introducir.

Cada 3 o 4 meses se debe:

Limpiar el foso.
Revisión freno.
Control del nivel de aceite de motores, máquina y posibles fugas.
Limpiar la pisadera de puertas de cabina.
Limpiar el cuarto de máquinas.

Puntos esenciales que se revisan en un ascensor anualmente:

Correcto estado de la luz de emergencia, el operador y el estado de patinaje y tensión de los cables.
Los amarres de contrapeso, los amarres de cabina, el paracaídas y las articulaciones del ascensor.
Los cables, la polea, los impulsores, detectores, finales de carrera y conmutadores o las fijaciones y el aislamiento de la cabina también son revisados.
Prueba del paracaídas de seguridad que tienen los ascensores. Se comprueba el buen estado del sistema y se realiza un ensayo de funcionamiento.

Obligaciones de la comunidad de vecinos

El apartado 5 de la ITC (Instrucciones técnicas complementarias) sobre aparatos de elevación y manutención AEM1 (RD 88/2013) establece que el propietario debe mantener el ascensor en buen estado de funcionamiento durante toda la vida útil del aparato.

Para ello deberá suscribir un contrato de mantenimiento con una empresa de mantenimiento de ascensores, y solicitar a un organismo de control homologado que un técnico especializado lleve a cabo inspecciones periódicas, facilitando a ambas empresas el acceso y poniendo a su disposición el certificado de la última revisión o inspección.

Es bien sabido que el mantenimiento del ascensor supone hasta un 40% de los gastos generales de muchas comunidades de propietarios. Por lo que una de las preguntas más recurrentes en foros de comunidades de vecinos es si los propietarios de las viviendas situadas en los pisos superiores tienen que pagar más que los de los pisos situados en los bajos por los gastos comunes correspondientes al mantenimiento del ascensor o ascensores del edificio.

Legislación y Estatutos

La legislación vigente indica que cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título.

Por lo tanto, si en los estatutos no se indica nada al respecto, los gastos de mantenimiento, conservación e incluso los de sustitución correrán por cuenta de todos los propietarios. También de los inquilinos de los pisos bajos o locales, con arreglo a su cuota de participación. Sin embargo, es posible que los estatutos de la comunidad de propietarios contemplen que los propietarios de los locales o pisos bajos no tienen que contribuir al mantenimiento del ascensor. En ese caso, se entiende que esa cláusula de exención de pago les exonera de los gastos relativos al mantenimiento y conservación. Ya que cuando se trate de gastos de sustitución del ascensor en todo o en su mayor parte, correrán por cuenta de aquellos incluso a pesar de la previsión estatutaria.

Presupuestos de mantenimiento de ascensores

Son varios los factores que determinan el precio del mantenimiento de un ascensor. En este aspecto, la mejor recomendación es que solicites y compares entre diferentes presupuestos de empresas especializadas, preferiblemente de tu zona. Sobre todo si llevas muchos años con la misma empresa, ya que los precios de este tipo de servicio se ha reducido considerablemente en los últimos años.

¿Cuánto cuesta el mantenimiento de un ascensor?

El precio del mantenimiento varía en función de diferentes factores:

• Tipo de vivienda o edificio. Uno de los factores que juega un papel fundamental en el coste del mantenimiento de un ascensor es el número de revisiones periódicas que se deben efectuar. El número mínimo está determinado por normativa. Por ejemplo, en una vivienda unifamiliar las revisiones se deben efectuar cada cuatro meses como mínimo. Mientras que en el caso de, por ejemplo, un ascensor instalado en un edificio residencial de más de 6 paradas las visitas deben efectuarse con una periodicidad mínima de cada mes.
• Coberturas del Mantenimiento, aunque cada empresa puede tener su denominación particular, básicamente existen tres coberturas.
  • Básica, la cual cumple con los mínimos requisitos que indica la normativa.
  • Ampliada, que además de las coberturas básicas incluyen algunas piezas de recambio y su mano de obra (Las cuales se deben especificar en el contrato). Así como otras coberturas extras como ampliación del horario de atención a averías, etc.
  • Y por último la cobertura Completa, la que más coberturas tiene. Aunque en muchas ocasiones existen piezas o servicios que no entran en ella y que deben ser detalladas en el contrato.
• Características del Ascensor o tipo de ascensor, como pueden ser dimensiones y capacidad, tipo de accionamiento (Hidráulico, Eléctrico), antigüedad o tipo de puertas.
• Elección de la empresa conservadora. En la actualidad existen numerosas empresas de mantenimiento de ascensores autorizadas. Una buena elección no solamente puede ahorrarnos varios cientos de euros al año, sino que además puede evitar problemas como numerosas paradas del servicio y averías, sustitución de pequeñas piezas de poco importe de manera frecuente, visitas de 10 minutos para la realización del mantenimiento, etc.

¿Qué IVA se aplica al mantenimiento de ascensores?

Se aplica un 21% de IVA en instalación de ascensores. Para el mantenimiento de ascensores existen muchas dudas de si aplicar el 10% de IVA, pero en comunidades de propietarios no se aplica el 10% de IVA. El tipo reducido solo se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación y el mantenimiento de instalaciones no tiene tal consideración.

¿Cómo abaratar el gasto asociado al mantenimiento de ascensores?

Uno de los aspectos a tener en cuenta es la potencia eléctrica del ascensor. Es importante comprobar si la potencia instalada es la correcta o si está sobredimensionada porque es un factor importante que nos permitiría ahorrarnos una cantidad considerable en los gastos de mantenimiento.

También se puede cambiar de tarifa eléctrica, de compañía eléctrica e incluso introducir modificaciones en el sistema de iluminación de los ascensores como el apagado automático de luces, la utilización de luces LED u optimizaciones del motor.

Además, recuerde contratar un plan de mantenimiento que se ajuste a las necesidades de su comunidad de propietarios. Evidentemente, no costará lo mismo un plan de mantenimiento para el ascensor de un inmueble con cuatro pisos que el plan para una comunidad de propietarios con varios ascensores.

Requisitos de mantenimiento e inspección de ascensores

La Instrucción Técnica Complementaria AEM 1 “Ascensores” del Reglamento de aparatos de elevación y manutención, recogida en el Real Decreto 88/2013, de 8 de febrero, marca las pautas que debe seguir el ascensor para salvaguardar la seguridad de personas y bienes. Así como las condiciones y plazos de revisión e inspección para mantener dichas pautas.

Mantenimiento

• La comunidad de vecinos es la responsable del buen estado y funcionamiento de los ascensores. Y tiene como obligación contratar una empresa de mantenimiento para preservar ese buen estado. También debe comunicar cualquier avería o anomalía a la empresa conservadora, así como paralizar el uso del ascensor y comunicarlo a la Administración Pública, si no existiera garantía de seguridad.
• La comunidad de vecinos debe asignar un responsable del ascensor.
• La frecuencia de las visitas de mantenimiento debe seguir los tiempos hablados en el apartado anterior.
• La empresa conservadora entregará al titular del ascensor un boletín en que se consignen los datos más importantes de cada visita. La empresa de mantenimiento, a su vez, mantendrá un registro de mantenimiento que podrán consultar tanto el titular como la Administración.

Inspección reglamentaria

El ascensor debe someterse a inspecciones periódicas realizadas por un organismo de control autorizado que certifique que sus condiciones de funcionamiento y seguridad son optimas. También se debe realizar una inspección cuando el ascensor haya sufrido un accidente con daños a personas o bienes.

Los plazos que rigen la revisión periódica están en función del tipo de ascensor:

• Ascensores instalados en edificios de uso industrial y lugares de pública concurrencia: cada dos años.
• Ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas: cada cuatro años.
• Ascensores no incluidos en los casos anteriores: cada seis años.

Tipos de Servicios

1. El mantenimiento preventivo y correctivo:

Este servicio no necesariamente debe ser llevado a cabo por la empresa instaladora del ascensor. Podemos pedir varios presupuestos y contratar el servicio de mantenimiento preventivo y correctivo a aquella empresa que nos ofrezca mayores beneficios.

A esta empresa se le llama empresa mantenedora o conservadora y no tiene nada que ver con la garantía de la instalación que corre por cuenta de la empresa instaladora y suele ser de 2 años. Las empresas que se dedican al mantenimiento de ascensores deben estar dadas de alta en la dirección general de industria de la comunidad autónoma y contar con el certificado correspondiente.

Las empresas conservadoras deberán realizar visitas para el mantenimiento preventivo de los ascensores en edificios de uso residencial en los siguientes plazos: REVISAR

2. La revisión periódica:

Este servicio debe ser realizado por un Organismo de Control Autorizado (OCA). La revisión se realiza en presencia de representantes de la empresa encargada del mantenimiento que están obligados a prestar su asistencia cuando sea necesario.

La inspección periódica en comunidades de vecinos, debe realizarse en los siguientes plazos:

• Con más de 20 viviendas o más de cuatro plantas: 4 años.
• En los otros casos: 6 años.

La inspección de los técnicos consiste en verificar el correcto funcionamiento de los sistemas de seguridad existentes en su ascensor realizando las comprobaciones necesarias y emitiendo un informe final.

En el caso de que hubiera componentes defectuosos, nos entregarían un acta con la lista de deficiencias, que pueden ser de carácter leve, grave o muy grave. Si se trata de deficiencias leves o graves, deben ser subsanadas en un plazo de 6 meses o se procederá a detener el ascensor. Si las deficiencias son muy graves, el ascensor podrá ser detenido de inmediato.

El resultado de la inspección quedará reflejado en un distintivo de diferente color según el caso que se colocará en el dintel de la puerta, en el espacio de maquinaria:

• Verde para las inspecciones favorables;
• Amarillo para la la subsanación de defectos graves;
• Rojo para los ascensores que se han detectado defectos muy graves y deben paralizarse.

Además, el ascensor deberá disponer de un número de RAE previamente asignado por la Dirección General de Industria, Energía y Minas. Es importante señalar que la empresa mantenedora será la que proporcione un presupuesto al responsable del aparato, el propietario, o el presidente de la comunidad de vecinos, con los plazos y modificaciones que se deben realizar, para que se aprueben y empiecen los trabajos lo antes posible.

¿Cómo elegir la mejor empresa para su comunidad?

Antes de contratar un plan de mantenimiento merece la pena informarse bien de los servicios, coberturas y condiciones de unas cuantas empresas para elegir el presupuesto más competitivo que nos ofrezca un mejor servicio al mejor precio.

Recuerde que todo ascensor tiene que tener un contrato de mantenimiento en vigor pero la empresa que lleve a cabo las labores de mantenimiento no tiene por qué ser la misma que lo fabricó o instaló, y que por lo general las empresas que se dedican a este tipo de tareas son empresas especializadas capaces de reparar cualquier ascensor independientemente de cuál sea su fabricante. No olvide que la comunidad es libre a la hora de elegir su operador de mantenimiento.

Antes de decidirse por una empresa en concreto, es esencial que el administrador de la finca o el presidente de la comunidad pida presupuestos y compare porque podrían ahorrarse una cantidad considerable de dinero. Así que antes de firmar el contrato de mantenimiento, les recomendamos que preste especial atención a los siguientes aspectos.

a) Los servicios incluidos en el contrato de mantenimiento.

Infórmese bien de todas las coberturas y servicios incluidos en el contrato y asegúrese de que se adaptan a las necesidades de su comunidad de vecinos. Normalmente los contratos de mantenimiento se catalogan como Básico, Semi Riesgo y Todo Riesgo dependiendo de los servicios que incluyan. Además, se pueden contratar servicios complementarios como asistencia durante las 24 horas del día, mantenimiento de un kit de ahorro energético en el rellano y la cabina del ascensor, reparación de averías en el sistema de telefonía, etc.

b) Duración del contrato.

Es muy importante comprobar si hay alguna penalización por baja anticipada, que en algunos casos puede llegar a ser de hasta el 50% e incluso el 100 % del precio pactado hasta la finalización del mismo. Por eso, aunque se pueden formalizar contratos de larga duración, es recomendable que no se hagan de más de 1 o 2 años a no ser que el ahorro en la cuota de mantenimiento sea considerable.

c) La existencia o no de prórrogas de renovación automáticas.

Es imprescindible conocer cuáles son las condiciones de la renovación en cuanto a precio, penalizaciones y duración. También es fundamental revisar si hay cláusulas de renovación, porque en muchas ocasiones tienen un preaviso de 90 días y eso requiere planear con antelación el cambio a otra empresa de mantenimiento.

Consejos generales para contratar el plan de mantenimiento

Contratar con empresas homologadas
Pedir varios presupuestos, no solo la empresa instaladora puede ofrecer el mantenimiento.
La garantía del ascensor no se pierde al contratar el mantenimiento a otra empresa diferente.
Revisar las diferentes condiciones del contrato: precio, duración, coberturas, prórrogas, penalizaciones.
Conservar una copia del contrato de mantenimiento.
La inspección técnica estará a cargo solo de Organismos de Control Autorizados, OCA.
Los contratos pueden ser desde un año hasta diez años, pero es posible formalizar contratos de mantenimiento con plazos de uno o dos años, con condiciones muy similares a los de más largo plazo, lo que supone un ahorro.