Desde el 1 de julio de 2026 tu ascensor debe tener un manual de funcionamiento: la nueva obligación del RD 355/2024
El 1 de julio de 2026 venció el plazo de dos años del RD 355/2024: todos los ascensores deben contar ya con un manual de funcionamiento conforme al anexo VIII de la ITC AEM 1, y la comunidad, como titular, debe custodiar su copia. Te explicamos qué es, qué incluye y qué pedir a tu empresa conservadora.
En resumen
El 1 de julio de 2026 venció el plazo de dos años que dio el RD 355/2024: desde esa fecha, todos los ascensores en servicio deben contar con un manual de funcionamiento conforme al anexo VIII de la ITC AEM 1. Elaborarlo es obligación de la empresa conservadora, pero la comunidad de propietarios, como titular del ascensor, debe tener su copia y custodiarla. Si tu comunidad no la tiene, toca pedirla ya.
La alerta la lanzó la OCU y la recogió la prensa este fin de semana (Información, 4 de julio de 2026): el 1 de julio de 2026 terminó la transición del Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, la norma que aprobó la nueva Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 de ascensores. Desde esa fecha, ningún ascensor debería funcionar sin su manual de funcionamiento. Es una obligación que casi ninguna comunidad conoce, porque el trabajo recae en la empresa conservadora, pero la copia del manual debe estar en manos de la comunidad. Y en la práctica, quien acaba respondiendo del papeleo del edificio es siempre la comunidad.
¿Qué es el manual de funcionamiento del ascensor y por qué es obligatorio ahora?
La disposición adicional séptima del RD 355/2024 obliga a la empresa conservadora a disponer de unas instrucciones para el uso seguro de cada ascensor que mantiene, conformes con el anexo VIII de la ITC AEM 1, y a entregar copia a quien ostenta la titularidad de la instalación. En un edificio en régimen de propiedad horizontal, la titular del ascensor es la comunidad de propietarios, que ya está obligada a conservar sus instalaciones comunes en buen estado por el art. 10.1.a LPH.
Hay dos escenarios posibles:
- Si el ascensor conserva las instrucciones originales del fabricante o instalador (obligatorias desde el RD 1314/1997), esas instrucciones son el manual. La comunidad debe custodiarlas y asegurarse de que cada conservadora las actualiza cuando hace modificaciones o reparaciones.
- Si las instrucciones se extraviaron, o el ascensor se puso en servicio antes de 1997, la empresa conservadora tenía que elaborar el manual desde cero. Para eso el RD 355/2024 le dio un plazo máximo de dos años desde su entrada en vigor.
La norma entró en vigor el 1 de julio de 2024 (disposición final quinta), así que ese plazo de dos años venció el 1 de julio de 2026. Ya no hay periodo transitorio: el manual debe existir hoy.
¿Qué debe incluir el manual según el anexo VIII?
Cuando la conservadora lo elabora por no existir las instrucciones originales, el anexo VIII exige que contenga, siempre que sea técnicamente viable, al menos:
- Instrucciones para el rescate de personas atrapadas (el protocolo de rescate es obligatorio en todos los casos).
- Procedimientos de acceso al techo de cabina, al foso y a los espacios de maquinaria.
- Esquemas eléctricos de potencia, cadena de seguridad e iluminación normal y de emergencia.
- Instrucciones de uso y prueba del sistema de comunicación bidireccional (el interfono de cabina).
- Identificación de los componentes de seguridad.
- Procedimiento para dejar el ascensor fuera de servicio de forma segura.
- Disponibilidad y tipo de espacios de refugio en techo y foso.
- Instrucciones completas de funcionamiento, programación y códigos de menú, para que cualquier empresa pueda mantener el aparato.
Ese último punto no es un detalle menor: el manual es también una herramienta de libre competencia. Con la documentación completa en manos de la comunidad, cambiar de empresa de mantenimiento o pedir presupuestos alternativos es mucho más fácil, porque la nueva conservadora recibe toda la información técnica del aparato. De hecho, al terminar el contrato, la conservadora saliente está obligada a entregar a la comunidad la copia actualizada de las instrucciones.
Las fechas clave del RD 355/2024 para tu comunidad
| Fecha | Qué ocurre |
|---|---|
| 1 de julio de 2024 | Entra en vigor el RD 355/2024 y la nueva ITC AEM 1 |
| 1 de julio de 2026 | Vence el plazo de dos años para que la conservadora elabore el manual de funcionamiento (disposición adicional séptima) |
| 1 de julio de 2026 | En la Comunidad Valenciana terminan las suspensiones especiales del RD 485/2025: aplican ya los plazos del anexo VII y el plazo de subsanación de defectos leves vuelve al régimen general |
| Cada inspección periódica | El organismo de control revisa el ascensor; los defectos leves deben subsanarse en un máximo de seis meses |
En la Comunidad Valenciana la fecha pesa doble. Tras la dana, el RD 485/2025 suspendió allí hasta el 1 de julio de 2026 los plazos del anexo VII de la ITC AEM 1 (las mejoras mínimas obligatorias de seguridad en ascensores antiguos) y amplió a un año el plazo para subsanar defectos leves. Esa tregua ha terminado: las comunidades valencianas con ascensores antiguos deben retomar el calendario de adaptaciones.
¿Qué tiene que hacer tu comunidad ahora?
- Localiza el manual. Pregunta al administrador o revisa la documentación de la comunidad: si están las instrucciones originales del fabricante, ya tienes manual. Comprueba que está actualizado tras la última reparación o modificación.
- Si no aparece, pídelo por escrito a la conservadora. La obligación de elaborarlo y entregar copia es suya y el plazo legal ya ha vencido. Guarda el justificante de la solicitud.
- Custodia la copia y regístrala. La comunidad es responsable de su conservación y custodia. Lo razonable es que quede archivada junto al contrato de mantenimiento, las actas de inspección y el resto de documentación del edificio.
- Verifica el protocolo de rescate. El manual debe incluir en todo caso el protocolo de actuación si alguien queda atrapado. Es buena práctica comentarlo en la próxima junta.
- Aprovecha para revisar el contrato de mantenimiento. Con la documentación completa puedes comparar presupuestos de conservadoras sin ataduras técnicas. El mantenimiento del ascensor llega a suponer una parte muy relevante del presupuesto anual, como explicamos en nuestra guía sobre quién paga las cuotas del ascensor.
Situaciones concretas: ¿qué hago si…?
Si eres presidente y tu conservadora nunca ha mencionado el manual: envíale un correo pidiendo la copia conforme a la disposición adicional séptima del RD 355/2024 y el anexo VIII de la ITC AEM 1. Es una solicitud rutinaria y sin coste para la comunidad: la elaboración era su obligación legal, con plazo ya vencido.
Si tu edificio es de los años 80 y el ascensor apenas se ha modernizado: tu caso es justo el que la norma quiere cubrir: aparatos anteriores a 1997 sin instrucciones originales. Además del manual, pregunta a la conservadora qué medidas del anexo VII (mejoras de seguridad en ascensores antiguos) afectan a tu aparato. Si la comunidad estudia renovarlo, aquí explicamos las ayudas para instalar o modernizar el ascensor.
Si vives en la Comunidad Valenciana: desde el 1 de julio de 2026 los plazos del anexo VII ya corren también para tu comunidad y los defectos leves de inspección vuelven al plazo general de seis meses. Si la última inspección dejó defectos pendientes, conviene ponerlos en el orden del día cuanto antes.
Lo que significa para tu comunidad: el manual de funcionamiento no exige obras ni derramas: exige orden documental. La obligación de elaborarlo es de la conservadora, pero quien debe tener la copia, custodiarla y exigir su actualización es la comunidad. Una comunidad con la documentación del ascensor al día pasa inspecciones sin sustos, resuelve rescates con un protocolo claro y negocia el contrato de mantenimiento con libertad.
Este es exactamente el tipo de tarea que se pierde cuando la gestión va a remolque. En Supervecina, el administrador colegiado reclama el manual a la conservadora, lo archiva en la documentación digital de la comunidad, accesible para todos los vecinos desde la app propia, y hace seguimiento con plazos de respuesta comprometidos de 24, 48 o 72 horas. Y si tu comunidad quiere aprovechar para revisar lo que paga por el ascensor, en presupuestos.supervecina.com puedes comparar presupuestos de mantenimiento de varias empresas.
Las comunidades que confían en Supervecina destacan la rapidez de respuesta y el orden en la documentación. Puedes leer las opiniones verificadas en el perfil de Supervecina en Trustpilot.
Preguntas frecuentes sobre el manual de funcionamiento del ascensor
¿Qué es el manual de funcionamiento del ascensor?
Es el conjunto de instrucciones para el uso seguro del ascensor que exige la disposición adicional séptima del RD 355/2024, conforme al anexo VIII de la ITC AEM 1. Si el ascensor conserva las instrucciones originales del fabricante o instalador, ese es el manual; si se extraviaron o el aparato es anterior a 1997, la empresa conservadora debe elaborarlo.
¿Desde cuándo es obligatorio el manual de funcionamiento del ascensor?
El RD 355/2024 y la ITC AEM 1 entraron en vigor el 1 de julio de 2024 y dieron a las empresas conservadoras un plazo máximo de dos años para elaborar el manual cuando no existiera. Ese plazo venció el 1 de julio de 2026: desde esa fecha todos los ascensores en servicio deben disponer de él.
¿Quién debe elaborar el manual y quién debe custodiarlo?
Elaborarlo es obligación de la empresa conservadora que mantiene el ascensor, que debe entregar una copia a quien ostenta la titularidad de la instalación. En un edificio en propiedad horizontal la titular es la comunidad de propietarios, que debe conservar y custodiar el manual y asegurarse de que se actualiza tras cada modificación, reparación o cambio de conservadora. Esa obligación encaja con el deber general de conservación del edificio del art. 10.1.a LPH.
¿Qué debe incluir el manual de funcionamiento del ascensor?
Según el anexo VIII de la ITC AEM 1, al menos: instrucciones de rescate de personas atrapadas, procedimientos de acceso al techo de cabina y al foso, esquemas eléctricos, uso y prueba del sistema de comunicación bidireccional, identificación de los componentes de seguridad, procedimiento para dejar el ascensor fuera de servicio de forma segura, espacios de refugio y las instrucciones completas de funcionamiento y programación. En todo caso debe incluir el protocolo de actuación en caso de rescate.
¿Qué pasa si mi comunidad no tiene el manual del ascensor?
Pide la copia por escrito a tu empresa conservadora: la obligación de elaborarlo y entregarlo es suya. Guarda el justificante de la solicitud. La falta de documentación puede aflorar en la siguiente inspección periódica del organismo de control y derivar en requerimientos del órgano de industria de tu comunidad autónoma. Si el problema de fondo es que nadie hace seguimiento de estos trámites, quizá sea el momento de plantearse un cambio de administrador.
¿Qué cambia en la Comunidad Valenciana el 1 de julio de 2026?
Además del manual, en la Comunidad Valenciana el 1 de julio de 2026 terminó la suspensión especial aprobada por el RD 485/2025 tras la dana: desde esa fecha ya aplican los plazos del anexo VII (mejoras obligatorias de seguridad en ascensores antiguos) y el plazo para subsanar los defectos leves detectados en las inspecciones vuelve al régimen general de seis meses.
Fuente legal: Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores» (BOE de 13 de abril de 2024; disposición adicional séptima, disposición final quinta y anexo VIII). Real Decreto 485/2025, de 17 de junio (disposición transitoria quinta de la ITC AEM 1). Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (art. 10.1.a). Cobertura: OCU vía Información (Prensa Ibérica), 4 de julio de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento técnico o jurídico individual.
Revisado por: Departamento Legal de Supervecina.