En resumen: si el presidente de tu comunidad no convoca junta para tratar el cambio de administrador, la STS 867/2025 de 2 de junio ha unificado la doctrina del Tribunal Supremo: el 25% de propietarios no puede convocar directamente. Primero tenéis que requerir formalmente al presidente y darle un plazo razonable. Si no actúa, podéis convocar como promotores en virtud del art. 16.2 LPH. El proceso real son 4 pasos: (1) reunión informativa entre vecinos para sumar apoyos; (2) recoger las firmas del 25%; (3) requerir formalmente al presidente con burofax; (4) si no convoca en plazo razonable, convocar la junta como promotores. En este artículo te entregamos los dos documentos rellenables online que necesitas y la jurisprudencia 2025 actualizada.
STS 867/2025, de 2 de junio (recurso 1443/2020): la legitimación de los promotores del 25% es subsidiaria, no directa. Si convocas saltándote el requerimiento previo al presidente, la junta y sus acuerdos son nulos.
¿Por qué el 25% no puede convocar junta directamente?
El art. 16.2 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal dice literalmente que «la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión». La expresión «en su defecto» había generado años de jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales: unas permitían a la minoría del 25% convocar directamente, otras exigían pedírselo primero al presidente.
En la Sentencia 867/2025 de 2 de junio (recurso 1443/2020), el Tribunal Supremo unificó doctrina: el modelo del art. 16 LPH es de subsidiariedad estricta. La convocatoria corresponde al presidente; el 25% de propietarios solo puede convocar cuando el presidente, requerido formalmente, no actúa en un plazo razonable. Si te saltas ese paso, la junta es impugnable y los acuerdos (incluido el cese del administrador) pueden anularse.
Esto significa que el procedimiento real son 4 pasos, no 2. Empezamos por el más informal y vamos formalizando.
Paso 1: convoca una reunión informativa para sumar apoyos
Antes de cualquier cosa, necesitas saber si tus vecinos comparten la preocupación. No convoques todavía una junta (todavía no tienes legitimación). Convoca una reunión informativa, que es un encuentro entre propietarios sin valor legal vinculante, cuya finalidad es recabar las firmas del 25%.
Canales válidos para convocarla:
- Nota impresa en el buzón de cada vecino (el canal más inclusivo, sobre todo si en tu comunidad hay personas mayores con poco uso de móvil).
- Grupo de WhatsApp de la comunidad si existe.
- Tablón de anuncios del portal.
- Correo electrónico a los vecinos cuyo email conozcas.
Tres motivos suelen funcionar como detonante del descontento:
- Gestión deficiente: dejadez en el mantenimiento de zonas comunes o servicios.
- Falta de transparencia: cuentas opacas, presupuestos sin desglose.
- Oportunidades de mejora: ahorros en suministros, obras pendientes, digitalización.
El siguiente generador te da una convocatoria de reunión informativa lista para descargar e imprimir. Rellena el formulario y se descarga en Word, listo para meter en cada buzón:
📄 Generador 1: Convocatoria de reunión informativa
Rellena los datos y descarga el documento en Word, listo para imprimir y dejar en cada buzón. Tus datos no salen de tu navegador.
El documento generado es orientativo. Revísalo y adáptalo a tu comunidad antes de distribuirlo.
Paso 2: recoge las firmas del 25% (en número o en cuotas)
El art. 16.2 LPH habilita la solicitud cuando reúnes el 25% de los propietarios EN NÚMERO O el 25% en cuotas de participación. Es un doble criterio, no una doble exigencia: te basta con cumplir uno de los dos. Esto importa porque en comunidades con locales comerciales grandes, un solo titular de local puede tener una cuota muy alta y, sumado a unos pocos vecinos, llegar al 25% de cuotas sin alcanzar el 25% en número.
¿Cuántos propietarios necesitas según el tamaño de tu comunidad?
| Total de propietarios en tu comunidad | Firmas necesarias (25% en número) | Comentario |
|---|---|---|
| 8 | 2 | Comunidad pequeña, redondeo al alza. |
| 12 | 3 | Edificios de 4 plantas con 3 viviendas por planta. |
| 20 | 5 | Tamaño típico urbano. |
| 32 | 8 | Bloque mediano con ascensor y portería. |
| 60 | 15 | Bloque grande o conjunto residencial. |
| 100 | 25 | Macrocomunidad: explora el cómputo por cuotas, suele ser más rápido. |
Cálculo: el 25% se redondea siempre al alza (jurisprudencia consolidada de Audiencias Provinciales).
De cada firmante necesitas tres datos: nombre y apellidos, vivienda (planta y letra) y firma. No pidas el DNI: la convocatoria que vas a redactar después va a manos de los demás propietarios y la AEPD considera innecesaria su divulgación cuando la identidad ya queda acreditada por la vivienda (que es información pública dentro de la comunidad).
Si el administrador o el presidente te niegan el listado de propietarios para contactarles, recuerda que el art. 9.1.h LPH te ampara: cualquier propietario tiene derecho a conocer la identidad de los demás comuneros para ejercer sus derechos de participación.
Paso 3: requiere FORMALMENTE al presidente que convoque (este paso es obligatorio)
Aquí está el cambio que introduce la STS 867/2025. Con las firmas ya reunidas, no puedes convocar directamente. Tienes que hacer llegar al presidente una solicitud formal en la que conste:
- Que reúnes el 25% en número o en cuotas (con la lista de firmantes y sus viviendas).
- El orden del día concreto que quieres tratar (cese y nombramiento de administrador, en este caso).
- El plazo razonable que le das para convocar (la jurisprudencia menciona 10-15 días naturales como referencia operativa).
- El medio fehaciente por el que se lo entregas: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es la opción más segura; un correo certificado con acuse también vale; entrega en mano con firma del presidente también, pero deja menos rastro.
D./Dña. [TU NOMBRE], propietario/a de la vivienda [VIVIENDA] de la Comunidad de Propietarios sita en [DIRECCIÓN], en representación de los propietarios que firman al pie de este escrito (que reúnen el 25% del total en número y/o en cuotas de participación) y al amparo del art. 16.2 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, le SOLICITO formalmente que, en su calidad de presidente, convoque una Junta General Extraordinaria de Propietarios con el siguiente orden del día: (1) cese del administrador actual; (2) nombramiento de nuevo administrador; (3) ruegos y preguntas. Le concedo un plazo de QUINCE (15) DÍAS NATURALES desde la recepción de este requerimiento para efectuar la convocatoria. Transcurrido dicho plazo sin que se haya efectuado, los propietarios firmantes procederán a convocar la Junta como promotores, en virtud de la facultad subsidiaria reconocida por el art. 16.2 LPH y la Sentencia del Tribunal Supremo 867/2025, de 2 de junio (recurso 1443/2020). En [CIUDAD], a [FECHA].
Para que no tengas que copiar y adaptar el texto a mano, rellena el siguiente formulario y descarga tu requerimiento en Word, listo para enviar por burofax:
📄 Generador 3: Requerimiento al presidente
Rellena los datos y descarga el requerimiento en Word, listo para firmar y enviar por burofax. Tus datos no salen de tu navegador.
Documento orientativo. Envíalo por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido para tener prueba de la fecha de recepción.
Conserva el resguardo del burofax con sello de Correos y la certificación de contenido. Será tu prueba de que cumpliste el requisito de la STS 867/2025 si la junta llega a impugnarse.
Paso 4: si el presidente no convoca, convoca tú como promotor
Pasado el plazo razonable sin respuesta del presidente (o con respuesta negativa injustificada), los promotores del 25% sí están legitimados para convocar la junta. La convocatoria tiene que cumplir todos los requisitos del art. 16 LPH:
| Requisito | Norma |
|---|---|
| Orden del día concreto (no genérico) | Art. 16.2 LPH |
| Lugar, día y hora de la primera convocatoria | Art. 16.2 LPH |
| Hora de la segunda convocatoria (mínimo 30 minutos después) | Art. 16.2 LPH |
| Antelación suficiente para que llegue a todos los propietarios | Art. 16.3 LPH (recomendado 6 días naturales) |
| Notificación al domicilio de cada propietario (o email si lo han designado) | Art. 9.1.h LPH |
| Relación de morosos (privados del voto, art. 15.2) | Art. 16.2 LPH |
El siguiente generador te entrega la convocatoria formal de Junta Extraordinaria por los promotores del 25%, con orden del día específico para cese y nombramiento de administrador, lista para descargar e imprimir. No incluye DNIs en la parte pública conforme al criterio de la AEPD:
📄 Generador 2: Convocatoria de Junta Extraordinaria (25%)
Tras el requerimiento al presidente sin respuesta. Rellena los datos y descarga la convocatoria oficial. Tus datos no salen de tu navegador.
Promotores firmantes (mínimo el 25%):
Documento orientativo. Adáptalo a tu comunidad y verifica los plazos de notificación antes de distribuirlo. Recuerda incluir la relación de morosos (art. 15.2 LPH) si los hay.
Tres situaciones reales y qué hacer en cada una
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Preguntas frecuentes
¿Y si el presidente sí responde pero da largas?
Si responde sin convocar (excusas vagas, "lo veremos", "no es el momento") pasados los 15 días naturales, eso es negativa injustificada en el sentido de la STS 867/2025. Documéntalo por escrito (email, burofax) y procede al Paso 4 conservando esos justificantes.
¿Las firmas del 25% pueden ser digitales?
La LPH no exige forma manuscrita. Una firma electrónica simple (Adobe Sign, DocuSign, app del banco) o un email firmado con cuenta verificable son válidos. Para evitar discusiones, lo más seguro sigue siendo firma en papel + lista impresa, o firma digital cualificada si la comunidad ya usa esos canales.
¿Cuánto tiempo tiene el presidente para convocar tras el requerimiento?
La ley no fija un plazo concreto. La jurisprudencia menciona "plazo razonable" y la práctica usa 10 a 15 días naturales. Si el orden del día es urgente (p. ej. acaba el contrato anual del administrador) puedes acortar el plazo justificándolo en el propio requerimiento.
¿Qué pasa si no llegamos al 25% en número pero sí en cuotas?
Vale cualquiera de los dos criterios (art. 16.2 LPH). Si tienes un solo propietario de un local con cuota alta, puede sumarse al cómputo y ayudarte a llegar al umbral. En la convocatoria indícalo: "los abajo firmantes representan el X% de las cuotas de participación del inmueble".
¿Una junta convocada por el 25% sin requerir antes al presidente es nula?
Sí. La STS 867/2025 es taxativa: la falta de requerimiento previo vicia la convocatoria de nulidad y los acuerdos adoptados pueden impugnarse en plazo de 3 meses (art. 18 LPH). Es por esto que el Paso 3 NO es opcional.
¿Y si el administrador es a la vez secretario y "tampoco quiere convocar"?
El administrador no convoca: solo lo hace el presidente o, subsidiariamente, los promotores del 25%. El administrador puede colaborar con la secretaría de la junta una vez convocada, pero no tiene legitimación propia para convocarla. Mantén tu burofax dirigido al presidente y, si es útil, manda copia al administrador.
¿Qué hago si tras convocar como promotor el presidente sigue obstaculizando la junta?
El presidente no puede impedir que la junta se celebre. Si bloquea físicamente el acceso al local comunitario, podéis trasladar la celebración a otro lugar (siempre que lo hayáis anunciado en la convocatoria como posibilidad o lo notifiquéis con tiempo). El nombramiento del nuevo presidente en esa misma junta resuelve el problema de raíz.
El procedimiento, en una vista
Cambiar de administrador cuando el presidente no quiere convocar es un derecho que la LPH te reconoce, pero hay que recorrer el camino correcto. Para profundizar en el por qué del cambio y en cómo elegir bien, sigue leyendo: cómo cambiar de administrador en tu comunidad (guía completa), qué hacer si el presidente no quiere convocar la junta (el caso general más allá del 25%), comparativa de administradores: qué preguntar antes de firmar y cómo convocar correctamente una junta.
Revisado por: Departamento Legal de Supervecina. Última actualización con jurisprudencia: 1 de junio de 2026 (STS 867/2025, art. 16.2 LPH). Este artículo es orientativo y no sustituye al asesoramiento jurídico personalizado.
