Reparación de fugas de agua en comunidades de vecinos

Aunque normalmente las fugas o filtraciones de agua en la instalación de una comunidad de propietarios son sencillas de reparar, a veces pueden requerir una reparación complicada que afecte a más de un vecino del edificio. Además, este tipo de averías suele ser muy habitual en las comunidades de vecinos, por lo que es conveniente que la comunidad  disponga de un seguro multiriesgo con una cobertura amplia que cubra este tipo de contingencias.

En todo caso, cuando surgen este tipo de problemas, lo normal es que los vecinos se pregunten de dónde viene esa fuga de agua y quién debe hacerse cago de la reparación.

¿Cómo saber dónde se encuentra la fuga de agua?

Por lo general, es aconsejable contratar a un técnico especializado para que determine en qué tramo de la conducción se ha producido la fuga de agua que ha ocasionado la filtración. Normalmente, cuando las tuberías son horizontales son comunitarias y si son verticales, son tuberías particulares. 

Sin embargo, si esas tuberías verticales discurren por debajo de elementos comunes, el propietario de la vivienda no puede acceder a ellas, por lo que en este caso sería la comunidad quien debería hacerse cargo de la reparación o sustitución. Como norma general, la instalación de agua de un edificio comunitario se puede dividir en cuatro zonas principales:

1. Acometida: Es la tubería que alimenta cada núcleo de viviendas o edificios y discurre desde la red general de abastecimiento de agua de la calle hasta la llave de registro donde se considera que empieza su uso privado. Esta llave delimita la responsabilidad del mantenimiento de la red entre la compañía suministradora y el abonado.
2. Distribución general hasta grupo de presión, depósitos y contadores: Es la tubería que atraviesa las zonas comunes, desde la llave de registro exterior hasta el cuarto de grupos de presión y depósitos que impulsan el agua a las plantas superiores. En este punto suele encontrarse la batería de contadores divisionarios que contabilizan el consumo de cada vivienda o, si no están individualizados, el contador general que controla el consumo total de agua del edificio.
3. Distribución vertical y horizontal hasta las viviendas: Esta distribución, que recorre las zonas comunes, comprende las tuberías que suben desde el cuarto de grupos de presión y continúan por los huecos de instalaciones hasta llevar el agua a cada planta y cada vivienda. Sin embargo, también puede ocurrir que en algunos edificios los contadores divisionarios que controlan el consumo de las viviendas estén en la puerta de entrada a cada uno de los pisos. En cambio, si los contadores se encuentran en batería en el cuarto de grupos de presión y depósitos, por los huecos de instalaciones de las zonas comunes subirá una tubería individual de agua por cada vivienda para su uso exclusivo.
4. Instalación interior de las viviendas: Esta instalación se encuentra dentro de cada vivienda y empieza desde la llave de corte general o contador, lo que corresponda en cada caso, hasta el suministro de cada aparato sanitario.

¿Cómo determinar la responsabilidad de una avería en la comunidad?

Determinar la responsabilidad de la reparación de la avería suele ser mucho más complicado que el arreglo en sí. Además, como cada avería es un mundo, también es difícil calcular de manera aproximada los gastos de las reparaciones hasta que los daños se han cuantificado en el lugar de la avería.

Si es pequeña, puede que solo haya que reparar alguna humedad en una pared y un techo, sanear la superficie, secarla y pintarla. Pero si la fuga tiene un tamaño considerable, puede afectar a zonas comunes y viviendas particulares de varias plantas y puede que, en el peor de los casos, sea incluso necesario cambiar las puertas de madera e indemnizar a los vecinos por daños personales. Por ello, determinar la responsabilidad de las averías se convierte en una disputa continua entre propietarios, vecinos y compañías de seguros, lo que alarga el proceso y retrasa la reparación.

¿Quién es responsable de la reparación?

Para averiguarlo es necesario leer las normativas de suministro de agua de la comunidad autónoma en la que nos encontremos, las cláusulas del contrato de la compañía suministradora, los estatutos de la comunidad de propietarios y las cláusulas de los seguros de los propietarios e intentar llegar a un acuerdo si la situación sigue sin estar clara.

Por lo general, si la fuga se ha producido en un tramo de conducción comunitaria, es decir, antes de que se inicie la acometida particular para la vivienda, está claro que la reparación corre a cargo de la comunidad de propietarios. Si, por el contrario, la fuga se ha producido en las tuberías particulares que pasan por la vivienda, es el propietario quien debe hacerse cargo de los costes de la reparación.

Sin embargo, en la práctica, no todo está tan claro y suelen producirse discusiones si la fuga se encuentra en el tramo de conducción que va desde el entronque de la tubería general hasta las llaves de paso. Esta tubería debe considerarse comunitaria en su tramo hasta la llave de paso, ya que aunque discurra por el suelo de la vivienda, no sirve exclusivamente al dueño de esta, sino que se integra en la red general de la comunidad. En este caso, como se considera un elemento común, es la comunidad la que debe correr con los gastos de la reparación.

Otro error bastante habitual consiste en creer que si la fuga se localiza en la acometida de agua, es decir, en la calle, la responsabilidad es de la compañía suministradora. En este caso, si bien es cierto que la ejecución, el mantenimiento y la conservación de la acometida es responsabilidad de la empresa de aguas, habría que echar un vistazo a las cláusulas del contrato porque puede haber una cláusula en la que se estipule que los gastos se han de facturar al responsable de la avería o a la comunidad de vecinos afectada cuando el motivo de la avería no esté relacionado con su mantenimiento y conservación.

 Y esto mismo puede ocurrir con las averías en los contadores generales o divisionarios del edificio, porque aunque sean propiedad de la compañía de suministro, puede que en el contrato del suministro esté estipulado que cualquier actuación sobre ellos, incluidas las labores de mantenimiento, puede realizarse con cargo a los gastos de la explotación del servicio con lo que dichos gastos podrían aparecer en la factura periódica de los abonados.

¿Qué cubren los seguros de las comunidades de vecinos?

En cuanto a la cobertura de los seguros, si las filtraciones de agua se han producido a consecuencia de una falta de mantenimiento o defecto de construcción del inmueble, será la comunidad de propietarios la que deberá afrontar los gastos de reparación e impermeabilización y reparar los daños que dichas filtraciones puedan haber causado en los elementos comunes. Sin embargo, los daños provocados por esas filtraciones en las viviendas de los vecinos sí corren por cuenta de la comunidad, salvo que expresamente se excluyan las filtraciones, y siempre que se haya reparado el origen de dichos daños.

Una de las mayores disputas entre aseguradoras y vecinos tiene lugar cuando aparecen fugas de agua en las tuberías que suben desde la batería de contadores individuales a cada una de las viviendas. En este caso, las humedades y goteras pueden aparecer en cualquier punto del recorrido —por ejemplo, en el hueco de instalaciones, en los falsos techos de las zonas comunes, en las viviendas inferiores o en los sótanos— y como el suministro de estas tuberías es privativo de cada vivienda, algunas sentencias han determinado que las reparaciones deberían correr a cargo del propietario de la vivienda abastecida y de su correspondiente seguro. Sin embargo, también ha habido sentencias judiciales en las que se ha determinado que la responsabilidad del propietario de una vivienda comienza desde el punto del suministro al cual puede tener acceso para ejercer su obligación del mantenimiento de la instalación, es decir, a partir de la llave de corte de su propia vivienda.

Por otra parte, es aconsejable leer bien la letra pequeña del contrato porque las comunidades de vecinos suelen contratan seguros multirriesgo creyendo que cubren los arreglos de los daños producidos por fugas de aguas en la instalación comunitaria, pero puede que haya una claúsula que indique que la compañía de seguros no se hará cargo de los arreglos de los desperfectos si la fuga ha sido provocada por una falta de mantenimiento de la instalación por parte de la comunidad.

Es importante comprobar que el seguro incluye las coberturas de responsabilidad civil y daños por aguas comunitarias porque así cubrirá los daños a terceros causados por averías en las conducciones comunitarias.

Sugerencias y recomendaciones

Se entiende que las tuberías que recorren los huecos de las zonas comunes no son accesibles para los propietarios por lo que su mantenimiento y reparación debería ser responsabilidad de la propia comunidad. Sin embargo, para evitar conflictos sería recomendable que este tipo de asuntos queden claros en los estatutos de la comunidad y en los seguros privados de cada propietario. Además, es recomendable que la comunidad de propietarios contrate un seguro multirriesgos que pueda hacer frente a este tipo de situaciones que requieren celeridad en la solución del problema.