Reparación de humedades en comunidades de vecinos

Nuestros edificios son complejos y se diseñan y construyen según normas de construcción muy específicas para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria, pero una construcción defectuosa, el paso del tiempo, la climatología o la acción de los agentes externos pueden generar patologías diversas. En concreto, la aparición de humedades es una de las patologías más frecuentes en cualquier comunidad de vecinos.

El mantenimiento preventivo es fundamental si queremos mantener en perfecto estado el inmueble. Se entiende por mantenimiento preventivo todos los trabajos realizados con el fin de preservar la funcionalidad y buen aspecto de cualquier elemento del edificio y, como su propio nombre indica, se trata de realizar tratamientos sobre los materiales e instalaciones para prevenir su deterioro temprano o su mal aspecto, ya sea por suciedad, rotura o cualquier desperfecto. En el programa de mantenimiento preventivo se incluyen, por ejemplo, pequeñas reformas o reparaciones de albañilería y la conservación y cuidado de instalaciones eléctricas, cuadros eléctricos, ascensores, instalaciones de ventilación y de desagüe.

Para llevar a cabo un plan de mantenimiento preventivo que garantice el buen estado del edificio se debe contratar a técnicos especialistas para que realicen revisiones programadas y se encarguen de las tareas de mantenimiento cada cierto tiempo. Sin embargo, esos plazos podrían modificarse en función del uso o de acontecimientos extraordinarios que obliguen a realizar intervenciones con más frecuencia.

Tipos de humedades

Por Capilaridad

• Síntoma: Aparición de cristales, desconchamiento del acabado, manchas en forma de nube que se ubican en partes bajas del edificio en contacto con el suelo y en muros de sótano.
• Causas: Entre otros motivos, cabe destacar el agua del subsuelo que sube a través de los poros de los materiales, el agua proveniente de rotura de cañerías, canalizaciones, nivel freático alto y muchos otros. Suelen aparecer por la falta o deterioro de la barrera constructiva contra la humedad.
• Consecuencias: Deterioro del acabado y de los cimientos, aparición de moho y salitre, mayor consumo en calefacción por la presencia de humedad, aparición de enfermedades como asma y alergias.
• Tratamiento: Inyección con resinas para tapar los poros de los materiales absorbentes, colocación de una capa impermeabilizante y capa drenaje en el muro en contacto con el terreno.

Por Filtraciones

• Síntoma: Aparición de manchas en forma de chorretones en vertical u horizontal que se ubican en muros o paredes, generalmente en encuentros constructivos o en uniones de diferentes materiales.
• Causas: Filtraciones de agua proveniente de lluvia, nivel freático o de alguna tubería y agua que pasa a través de pequeñas grietas, fisuras o encuentros constructivos. En general, los garajes y trasteros enterrados son las estructuras más propensas a sufrir este tipo de filtraciones, porque el agua busca los puntos más débiles para filtrarse. Sin embargo, también se puede dar en las fachadas y cubiertas, en encuentros constructivos de la cubierta, en petos, ventanas, cargaderos, vierteaguas, etc.
• Consecuencias: Daños estructurales, deterioro del acabado y elementos constructivos, desprendimiento de piezas.
• Tratamiento: Uso de morteros y resinas con aditivos epoxi para dar estanqueidad al elemento constructivo y sellar la entrada de agua.

Por Condensación

• Síntoma: Aparición de puntitos en paredes, vapor de agua en los cristales, desconchamiento de acabado, hongos y manchas. Normalmente se ubica en paredes y techos de armarios, cocinas y baños, y suele aparecer en el interior de la vivienda.

• Causas: Entre las causas más comunes cabe destacar el vapor de agua que se forma en la vivienda como resultado de diversas actividades domésticas y la falta de ventilación. Muchas veces aparecen después de una reforma en la que solo se ha tenido en cuenta la pérdida de calor, fundamentalmente cuando no se ha previsto el intercambio natural de aire. Además, también se pueden producir a consecuencia de ciertos hábitos domésticos, como secar la ropa dentro de la vivienda.
• Consecuencias: El vapor de agua acumulado en electrodomésticos, baños y cocinas genera malos olores, moho y vaho en las ventanas. Además, también conlleva un gasto mayor de calefacción. Así, la vivienda empieza a enfermar, y con ella sus habitantes, dando lugar o empeorando enfermedades como el asma, la sinusitis, cefaleas, etc.
• Tratamiento: Sanear las manchas, ventilar la vivienda, instalar aireadores en la carpintería exterior (obligatorio según la normativa del CTE.) y cambiar los hábitos que generan humedad dentro de la vivienda.

¿Qué dice la normativa?

El documento básico de Protección Contra la Humedad DB HS-1 del Código Técnico de la Edificación CTE establece que deben realizarse inspecciones periódicas de los elementos constructivos y realizar las correcciones pertinentes en caso de que se detecten defectos (véase la tabla que aparece a continuación).

¿Quién debe hacerse cargo de las obras necesarias para subsanar los problemas de humedades?

En primer lugar, se debe averiguar la causa que está produciendo la humedad. En términos generales, si la humedad se ha producido a consecuencia de un defecto en los elementos privativos, el propietario de la vivienda será quien tenga que costear los gastos de reparación de las humedades. En cambio, si la causa está en un elemento común, será la comunidad de propietarios quien tendrá que hacerse cargo de las obras necesarias para la reparación de los daños producidos por la humedad.

Según el artículo 396 del Código Civil, se consideran elementos comunes “el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, (…) los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo”, mientras que los elementos privativos son los que pertenecen a la estructura de la vivienda en cuestión, por ejemplo, las paredes o muros interiores, el parqué o baldosado superpuesto sobre el suelo, las instalaciones eléctricas o de fontanería que solo dan suministro a la vivienda, etc.

¿Quién paga la reparación de una humedad por capilaridad?

Las filtraciones provenientes del suelo normalmente afectan a los pisos situados en los bajos de las viviendas y suelen aparecer en edificios antiguos con bajas calidades de construcción y elementos estructurales antiguos. Este tipo de humedades reciben el nombre de filtraciones por capilaridad y el problema surge por la falta de estanqueidad en la cimentación del suelo, de modo que las aguas subterráneas penetran desde el subsuelo y terminan afectando a los elementos de las viviendas más bajas y a los sótanos.

En este caso, como el origen de la humedad está en un elemento común, será la comunidad la encargada de correr con los gastos de la reparación de la humedad por capilaridad y de los daños producidos por la misma.

¿Quién paga la reparación de humedades a consecuencia de un defecto en un elemento de fontanería?

Una avería en un elemento de fontanería suele causar daños en varias viviendas del edificio y si la avería se encuentra en una tubería de naturaleza común, será la comunidad de propietarios la que deberá hacerse cargo de la totalidad del coste de la reparación.

En definitiva, y a modo de resumen, si la humedad se debe a efectos climáticos, presencia de agua en el subsuelo, instalaciones colectivas de agua o saneamiento o defectos constructivos de los elementos comunes, corresponde a la comunidad realizar la reparación de todas las partes afectadas, ya  sean elementos comunes o privados. En cambio, si la causa de la lesión es debida a un mal uso de las instalaciones, una rotura de la tubería individual o a defectos constructivos de una vivienda, corresponde al propietario reparar las zonas afectadas, ya sean privadas o comunes. Sin embargo, en este último caso, cuando corresponda, el propietario podría reclamar al constructor de la vivienda o al seguro.

Beneficios y sugerencias para la comunidad de vecinos

Muchas veces no damos la suficiente importancia a la aparición de humedades y, sin embargo, somos los propietarios los que debemos prevenir y poner remedio a los primeros síntomas.

No es suficiente con tapar la lesión con pinturas antihumedad, porque hay que descubrir la causa, solucionarla y, después, sanear la zona afectada.

Debemos implementar y seguir un programa de mantenimiento preventivo y documentar en el libro del edificio que esas inspecciones se han realizado en el tiempo previsto. Es importante también cambiar algunos hábitos domésticos, como por ejemplo, secar la ropa dentro de la vivienda, abrir las ventanas unos minutos al día para ventilar y limpiar periódicamente canalones y bajantes. Nuestra salud, la vivienda y nuestra economía lo notarán.