Certificación energética de comunidades de vecinos

El principal objetivo de la certificación de eficiencia energética en viviendas existentes es que los usuarios puedan conocer tanto el consumo de energía como las emisiones de CO2 de la vivienda que van a adquirir o alquilar, pero ¿es obligatorio para todo tipo de viviendas?, ¿cómo se gestiona el certificado energético en una comunidad de vecinos?, ¿es necesario que haya un certificado energético único para todo el edificio de viviendas?

En este artículo vamos a explicar en detalle en qué consiste la certificación energética y cómo se gestiona.

¿Qué es un certificado energético?

Un certificado energético es un documento que determina la calificación energética de una vivienda o edificio basándose en las emisiones de dióxido de carbono que libera a la atmósfera, es decir, un documento que refleja el gasto energético de la construcción. 

Este certificado debe ser emitido por un técnico competente —arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero de edificación, ingeniero o ingeniero técnico— que es quien califica ese gasto energético según una escala que va desde la categoría A, que correspondería a una vivienda más eficiente, a la categoría G, que se adjudicaría a una vivienda menos eficiente. 

El certificado de eficiencia energética tiene una validez de diez años. Sin embargo, puede ser actualizado siempre que el propietario realice mejoras en el edificio o en una unidad del edificio que puedan variar el resultado del certificado. Por ejemplo, si un propietario sustituyera las ventanas y pusiera un acristalamiento de mayor calidad, es muy probable que la calificación energética mejorara en varias categorías, lo que se traduciría en una revaloración de la vivienda.

Esta certificación energética viene impuesta por la Unión Europea para reducir las emisiones de CO2 y está regulada en el Real Decreto 235/2013, pero además no cabe duda de que es algo útil para cualquier propietario ya que conocer la eficiencia energética de nuestra vivienda influirá considerablemente en nuestros gastos, ya que a mayor eficiencia, menos gasto en la factura.

¿Para quién es obligatorio el certificado energético?

La normativa no obliga a nadie a tener un certificado de eficiencia energética por el solo hecho de tener una vivienda, pero todas las viviendas que se vendan o alquilen deberán contar con un certificado de eficiencia energética y el responsable de obtenerlo es el propietario del edificio completo, vivienda o local destinado a uso independiente. 

Además, el certificado energético debe incluirse en toda oferta, promoción o publicidad de venta o alquiler, así que el documento debe estar disponible antes de formalizar la operación. 

Por otra parte, también es obligatorio cuando se va a solicitar una subvención o ayuda para rehabilitar un edificio, por lo que comunidades de propietarios que deseen optar a ayudas o subvenciones para realizar determinadas obras de mantenimiento o rehabilitación en su edificio, necesitarán contar con el denominado informe de evaluación del edificio que debe incluir obligatoriamente el certificado energético del edificio.

Sin embargo, según el Real Decreto 235/2013, los siguientes edificios no tienen la obligación de contar con un certificado de eficiencia energética:

• Los edificios que por sus características de utilización deban permanecer abiertos.
• Edificios y monumentos protegidos por ser parte de un entorno declarado que pudieran dañarse ante el cumplimiento de las exigencias del certificado.
• Edificios o unidades de edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas.
• Construcciones provisionales para un plazo previsto de utilización igual o menor a dos años.
• Edificios industriales para uso defensivo o agrícola o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, defensa y actividades agrícolas no residenciales.
• Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
• Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
• Edificios o partes de edificios existentes de viviendas cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien, aquellos que se utilizan durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 % de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

¿Es obligatorio hacer un certificado energético conjunto para la comunidad de vecinos?

Por lo general, las comunidades de propietarios tienen la opción de solicitar un certificado energético único para todo el edificio o bloque de viviendas o que cada vivienda gestione su propio certificado energético. Sin embargo, el certificado único es la única opción cuando en el edificio no hay propiedad horizontal, es decir, cuando sólo existe una referencia catastral en el inmueble que afecta a las viviendas y a los bajos comerciales del edificio. 

En principio, un certificado energético único sería más económico que uno individual ya que en el proceso de certificación se analiza el edificio en su conjunto o bien se analizan las viviendas más representativas del edificio. 

Sin embargo, antes de decidirse por un certificado único para todo el inmueble, hay que tener en cuenta también los inconvenientes que acarrearía esta decisión. Por ejemplo, puede que la eficiencia energética de diferentes viviendas en un mismo edificio varíe mucho y que propietarios que hayan hecho mejoras para la eficiencia energética en su vivienda se vieran perjudicados por la calificación energética global del edificio que incluye también viviendas no tan eficientes desde el punto de vista energético y locales comerciales. 

Además, siempre es más fácil llevar a cabo obras de manera individual que tomar decisiones para realizar obras en todo el edificio, por ejemplo, para llevar a cabo obras de mantenimiento o impermeabilización de la fachada con el objetivo de mejorar la eficiencia energética del bloque de viviendas. 

Por otra parte, si algunos vecinos del edificio ya cuentan con el certificado energético individual, podría no gustarles la idea de tener que contribuir económicamente para la obtención de un certificado energético único, si este no es estrictamente necesario. 

Por último, cuando se vende o alquila una vivienda, el certificado energético único da información sobre todo el edificio y no únicamente sobre la vivienda que se está vendiendo o alquilando, así que podría estar dando una información errónea al comprador sobre el inmueble.

¿Cuánto cuesta el certificado de eficiencia energética?

No existen tarifas oficiales y el precio lo fija el técnico competente al que se haya contratado para realizar el trabajo. En principio, el precio varía bastante en función de la comunidad autónoma en la que se solicite y, por lo general, puede variar entre 60 y 90 euros para una vivienda de 75 m2. No obstante, lo mejor es encargar varios presupuestos y comparar entre las tarifas de varios técnicos.

Otra cosa es la repercusión indirecta que puede tener la calificación de dicho certificado energético, ya que evidentemente una vivienda o edificio que ha obtenido una calificación baja puede tener problemas para conseguir un buen precio a la hora de venderlo o alquilarlo.

¿Qué información contiene el certificado energético de una comunidad de vecinos?

En el procedimiento de certificación energética de comunidades de vecinos se establecen las condiciones técnicas y administrativas para la obtención del certificado energético y se especifica el contenido mínimo que debe aparecer en el certificado energético de una comunidad de vecinos:

• Identificación del edificio.
• Datos del técnico certificador y del promotor/propietario.
• Uso del edifico, condiciones de ocupación y funcionamiento.
• Indicación del procedimiento reconocido utilizado para elaborar la calificación energética.
• Indicación de la normativa de aplicación.
• Descripción de las características energéticas del edificio, envolvente térmica, instalaciones, condiciones normales de funcionamiento y ocupación y demás datos utilizados para obtener la calificación de eficiencia energética del edificio.
• Indicación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética que le era de aplicación en el momento de su construcción, en caso de existir.
• Descripción de las pruebas, comprobaciones e inspecciones llevadas a cabo, por el técnico certificador, durante la fase de calificación energética con la finalidad de establecer la conformidad de la información contenida en el certificado de eficiencia energética.
• Calificación de la eficiencia energética obtenida.
• Documento conteniendo un listado de medidas recomendadas clasificadas tanto en función de su viabilidad técnica, funcional y económica como en función de su repercusión energética para que la calificación energética obtenida mejore como mínimo un nivel en la escala de calificación energética, en caso de que el propietario se decida a llevar a cabo alguna de esas mejoras propuestas.

Además, en el caso de comunidades de vecinos ya existentes, deberá contener también:

• Una descripción de las pruebas, inspecciones y comprobaciones que hayan sido llevadas a cabo por el técnico especialista.
• Un documento que recoja las recomendaciones indicadas para conseguir la mejora de la calificación energética.

En lo que se refiere a la energía, los edificios residenciales son auténticos coladores, por lo que es realmente importante llevar a cabo una auditoría energética en la comunidad de propietarios tanto para recoger datos sobre el consumo del edificio como para catalogar los hábitos de consumo energético de los propietarios y/o inquilinos, por ejemplo, el horario de funcionamiento de calefacciones o el gasto en iluminación. Así, sabríamos sobre qué elementos es necesario actuar para mejorar la calificación energética del edificio, por ejemplo, llevar a cabo un aislamiento de la fachada, utilizar calderas de alto rendimiento o colocar detectores de presencia y luces LED en zonas comunes. 

Por eso, muchas veces se aconseja solicitar una certificación energética única para el inmueble ya que se así se podría conocer el estado general del bloque de vivienda y realizar las actuaciones necesarias en materia de eficiencia energética. Después, cada propietario podría solicitar una certificación energética propia si considera que la calificación del edificio no se adecúa a la que conseguiría su vivienda o local de manera independiente.