Cómo funciona tu comunidad de vecinos: estructura, roles y objetivos

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Una comunidad de propietarios se gobierna con los órganos que fija el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal: la junta de propietarios, el presidente (y vicepresidentes si se nombran), el secretario y el administrador. La junta decide con las mayorías del artículo 17 LPH: unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos, tres quintos para servicios como la portería o para mejoras no necesarias, y mayoría de propietarios y cuotas para casi todo lo demás.

Una comunidad de vecinos es una agrupación de propietarios de un mismo edificio o conjunto de edificios que comparten elementos comunes, como escaleras, jardines o piscinas. La comunidad se encarga de la gestión y el mantenimiento de esos elementos. Todos los propietarios forman parte de ella y los acuerdos válidamente adoptados en junta les obligan, hayan votado o no (art. 17.9 LPH).

Los roles en tu comunidad

La estructura de una comunidad de vecinos está formada por diferentes órganos, que dependen de las necesidades de la comunidad. El presidente y los vicepresidentes tienen que ser propietarios. El administrador puede ser cualquier propietario o un profesional cualificado (art. 13.6 LPH), como verás más adelante.

El buen reparto de los órganos puede ser muy importante para el buen funcionamiento de la comunidad y para la participación de los vecinos en la toma de decisiones.

Junta de Propietarios

La junta de propietarios es la autoridad máxima de la comunidad y está formada por todos los propietarios del edificio o la urbanización. 

La junta de propietarios se reúne al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas (art. 16.1 LPH), y además trata las obras y los asuntos de interés general. También puede celebrar reuniones extraordinarias cuando lo considere el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o propietarios que representen el 25% de las cuotas. Las decisiones se toman con la mayoría que exige el artículo 17 LPH para cada asunto y se recogen en el acta de la reunión.

En la práctica, en el 60% de las comunidades la junta se celebra con menos de la mitad de los propietarios, según la Consulta Supervecina sobre Democracia en Comunidades de Propietarios (2020). Por eso conviene recordar que quien no pueda ir puede delegar su voto con un simple escrito firmado (art. 15.1 LPH).

Aquí hay algunos detalles más acerca de estos puntos:

• Asamblea Ordinaria: La Asamblea Ordinaria se celebra al menos una vez al año, generalmente en el primer trimestre del año. En esta asamblea se aprueban las cuentas del año anterior, el presupuesto del año en curso, y los asuntos de interés general.

• Asamblea Extraordinaria: La Asamblea Extraordinaria se celebra cuando es necesario tratar un tema urgente o especial que no puede esperar a la Asamblea Ordinaria. Por ejemplo, si es necesario realizar una obra urgente en el edificio, o si hay un conflicto entre los vecinos, se puede convocar una Asamblea Extraordinaria para tratar estos temas.

• Toma de decisiones: la regla general (art. 17.7 LPH) es la mayoría del total de propietarios que, a la vez, represente la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes. Hay excepciones:

  • Unanimidad para aprobar o modificar las reglas del título constitutivo o de los estatutos (art. 17.6), salvo en los acuerdos para los que el propio art. 17 fija otra mayoría aunque modifiquen el título o los estatutos: ascensor y accesibilidad (17.2), portería y vigilancia (17.3) o pisos turísticos (17.12).
  • Tres quintos de propietarios y de cuotas para establecer o suprimir portería, conserjería o vigilancia (art. 17.3), para mejoras e innovaciones no necesarias, para alterar la estructura o las cosas comunes o cerrar terrazas (art. 17.4) y para limitar o condicionar los pisos turísticos (art. 17.12).
  • Mayoría de propietarios y de cuotas para instalar ascensor o suprimir barreras arquitectónicas, aunque suponga modificar el título o los estatutos (art. 17.2).
  • Un tercio de propietarios y de cuotas para infraestructuras de telecomunicaciones y para instalaciones de energías renovables, aerotermia y geotermia incluidas (art. 17.1).

  Los ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales cuentan como votos a favor, salvo excepciones (art. 17.8). Tienes el detalle en nuestra guía de mayorías en la junta de propietarios.

• Acta de la reunión: el acta recoge los asistentes, el orden del día y los acuerdos adoptados. Deben firmarla el presidente y el secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (art. 19.3 LPH).

Aprende más sobre la Junta de Propietarios.

El Presidente de la Comunidad

El presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él (art. 13.3 LPH). Se nombra entre los propietarios mediante elección o, si no, por turno rotatorio o sorteo, y el cargo es obligatorio (art. 13.2).

Es el encargado de convocar y presidir las Juntas de Propietarios. Y tiene la responsabilidad de ejecutar las decisiones tomadas en las juntas así como de llevar la gestión diaria de la comunidad.

Aprende más sobre el Presidente de la Comunidad.

El Secretario:

Es el responsable de custodiar la documentación de la comunidad, redactar las actas de las Juntas, emitir las certificaciones que se soliciten y llevar el libro de actas. Al igual que el presidente, es elegido por la Junta de Propietarios.

El Administrador de Fincas

El administrador de la comunidad es la persona que se encarga de la gestión y mantenimiento del edificio. El administrador es contratado por la junta de propietarios y tiene la responsabilidad de realizar las siguientes tareas:

• Cobrar las cuotas de los propietarios
• Contratar los servicios para el mantenimiento y modificaciones necesarios en el edificio
• Asegurarse de que los vecinos sigan las reglas y normas de la comunidad.
• Llevar la contabilidad y gestionar los recursos económicos de la comunidad de manera eficiente.
• Elaborar el presupuesto anual
• Asesorar a la Junta sobre cualquier cuestión relacionada con la comunidad

Si los estatutos o la junta no nombran secretario y administrador por separado, esas funciones las ejerce el presidente (art. 13.5 LPH). Esto puede llevar mucho tiempo, así que a menudo compensa contratar un administrador, a menos que los propietarios estén dispuestos a dedicar su tiempo y esfuerzo a estas tareas.

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Otros roles importantes:

Dentro de la comunidad, dependiendo de las necesidades de la comunidad, pueden existir diferentes roles que pueden ser desempeñados por los propios vecinos, como el vicepresidente o el tesorero. Estos roles también pueden ser importantes para el buen funcionamiento de la comunidad y para la participación de los vecinos en la toma de decisiones.

• El tesorero es el responsable de llevar la contabilidad de la comunidad de propietarios cuando no hay un administrador de fincas encargado.
• El Vicepresidente es el sustituto del Presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad. Su nombramiento es opcional y se hace por el mismo procedimiento que el del presidente (art. 13.4 LPH). Como el resto de cargos, dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa (art. 13.7).

¿Qué objetivos tiene una comunidad de vecinos?

Los objetivos principales de una comunidad de vecinos son:

• Mantener el buen estado del edificio: Conservar y mejorar el edificio o la urbanización, realizando las obras necesarias para garantizar su seguridad, habitabilidad y accesibilidad.
• Fomentar la convivencia y el respeto entre los vecinos, evitando las molestias, las infracciones y los conflictos.
• Ahorrar y optimizar los recursos, buscando la eficiencia energética, la sostenibilidad y la calidad de los servicios contratados.
• Representar los intereses de los propietarios ante las autoridades: Cumplir con las obligaciones legales y fiscales, como el pago de impuestos, tasas y seguros, y la presentación de declaraciones, certificados y libros.

Conclusión:

Tu comunidad de vecinos es una organización que te afecta directamente como propietario y como vecino, ya que es responsable de la gestión y mantenimiento del edificio. Todos los propietarios forman parte de ella y quedan obligados por sus acuerdos.

Conocer cómo funciona, su estructura y sus mayorías te permite participar mejor en su gestión y detectar cuándo un acuerdo no se ha adoptado bien.

Y más allá de órganos y mayorías, una comunidad funciona mejor cuando los vecinos se conocen: la próxima vez que coincidas con alguien en el portal, dale dos minutos más a esa conversación.