Las zonas comunes: ¿Qué debe tener en cuenta el presidente de la comunidad?

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El presidente representa legalmente a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (art. 13.3 LPH). Respecto a las zonas comunes, la ley le encarga requerir el cese de actividades prohibidas o molestas (art. 7.2), convocar las juntas (art. 16.2) y firmar el acta con el secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes (art. 19.3). Si no hay administrador ni secretario nombrados, él asume también sus funciones (art. 13.5), entre ellas disponer las reparaciones urgentes (art. 20.c).

Las zonas comunes son los espacios que pertenecen a todos los vecinos y que cada uno puede usar siempre que respete su destino y el interés de la comunidad.

Estas zonas pueden ser muy variadas, desde el portal, las escaleras o los ascensores, hasta la piscina, el jardín o el gimnasio. Todas ellas requieren un mantenimiento y una gestión adecuados para garantizar su conservación y su disfrute por parte de todos los copropietarios.

¿Qué funciones tiene el presidente de la comunidad con respecto al uso de las zonas comunes?

El art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal solo dice que el presidente representa a la comunidad. Las funciones concretas están repartidas por otros artículos:

• Requerir el cese de actividades molestas, prohibidas o perjudiciales para la comunidad (art. 7.2 LPH). Si algún vecino o inquilino hace ruido, ensucia o daña las zonas comunes, el presidente, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, le requiere que cese bajo apercibimiento de acciones judiciales. Si persiste, para demandar necesita la autorización previa de la junta.
• Convocar las juntas de propietarios (art. 16 LPH). La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, y además cuando lo considere el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios o el 25% de las cuotas. La citación a la ordinaria anual se hace con al menos seis días de antelación.
• Firmar el acta de las juntas (art. 19.3 LPH). El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes. Desde su cierre, los acuerdos son ejecutivos y el acta se remite a los propietarios.
• Atender la conservación de las zonas comunes. Esta función es del administrador (art. 20 LPH): dispone las reparaciones urgentes y ejecuta los acuerdos sobre obras. El presidente la asume cuando no hay administrador nombrado (art. 13.5). Las obras de reparación las aprueba la junta (art. 14.c). En cuanto a las obras de los vecinos en sus pisos, el propietario debe dar cuenta de ellas previamente a quien represente a la comunidad y no puede alterar nada en el resto del inmueble (art. 7.1).
• Dar el visto bueno en la reclamación de cuotas. Para reclamar a un moroso por el proceso monitorio hace falta un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por el secretario con el visto bueno del presidente (art. 21.3 LPH).
• Dar el visto bueno al certificado de deudas en una venta. Cuando un propietario vende su piso, el certificado del estado de deudas con la comunidad lo emite el secretario con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales desde que se pide (art. 9.1.e LPH).

Tienes el detalle completo de sus obligaciones en funciones del presidente de la comunidad y de los derechos de cada vecino en zonas comunes: derechos y deberes.

¿Qué responsabilidades tiene el presidente de la comunidad con respecto al uso de las zonas comunes?

Además de cumplir con sus funciones, el presidente de la comunidad también tiene una serie de responsabilidades con respecto al uso de las zonas comunes. Estas son algunas de ellas:

• Responder civilmente por los daños que se causen en las zonas comunes por su culpa o negligencia. Si el presidente no actúa con diligencia y prudencia a la hora de gestionar estas zonas, puede ser responsable de los perjuicios que se ocasionen a la comunidad o a los propietarios (arts. 1726 y 1902 del Código Civil).
• Respetar y hacer cumplir los estatutos y las normas de régimen interior de la comunidad. El presidente debe acatar y hacer acatar los estatutos y las normas que regulan el funcionamiento de la comunidad. Especialmente las que se refieren al uso de las zonas comunes. Si algún propietario incumple estas normas, el presidente puede requerirle y, con autorización de la junta, acudir a los tribunales (art. 7.2 LPH). Las medidas contra la morosidad, como intereses o privación temporal del uso de servicios, las acuerda la junta, no el presidente (art. 21.1).
• Informar y consultar a los propietarios sobre las cuestiones que afecten a las zonas comunes. El presidente debe mantener informados a los propietarios sobre el estado y la gestión de las mismas. Así como consultarles sobre las decisiones que les afecten. Para ello, debe convocar las juntas oportunas y facilitar la participación y la comunicación de los vecinos.

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¿Qué consejos puede seguir el presidente de la comunidad para mejorar el uso de las zonas comunes?

Para mejorar el uso de las zonas comunes, el presidente de la comunidad puede seguir estos consejos:

• Contar con el apoyo de un administrador de fincas profesional. Un administrador de fincas puede ayudar al presidente a gestionar las zonas comunes de forma eficaz y eficiente, asesorando sobre cuestiones legales, técnicas, económicas y administrativas. Además, puede encargarse de realizar muchas de las tareas que le corresponden al presidente, como llevar la contabilidad, elaborar los presupuestos, contratar los servicios o reclamar las deudas.
• Fomentar el buen ambiente y la convivencia entre los vecinos. El presidente debe promover el respeto, la colaboración y la cordialidad entre los vecinos, creando un clima de confianza y armonía en la comunidad. Para ello, puede organizar actividades lúdicas, culturales o solidarias en las zonas comunes, siempre que cuente con el permiso y la participación de la mayoría de los propietarios.

Cuidar y mejorar las zonas comunes. El presidente debe velar por el cuidado y la mejora de las zonas comunes, manteniéndolas limpias, ordenadas y en buen estado. También debe proponer e impulsar obras o reformas que contribuyan a aumentar el valor y la calidad de vida de la comunidad, como mejorar la accesibilidad, la seguridad o la eficiencia energética. Un proyecto compartido, como arreglar el patio o hacer accesible el portal, suele juntar a vecinos que llevaban años saludándose solo en el ascensor.