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En el complejo mundo de las comunidades de propietarios, las juntas son momentos clave para la toma de decisiones. Pero ¿qué ocurre cuando un propietario no puede asistir y desea delegar su voto verbalmente? La cuestión se vuelve aún más apremiante cuando se trata de definir si esta representación verbal puede ser válida. Analicemos este tema con detalle.
La Ley es clara: representación por escrito
En el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se establece que la asistencia a la junta de propietarios puede ser personal o por representación. En el caso de la representación, ésta debe hacerse por escrito, mediante un documento firmado por el propietario que otorga la representación a otra persona.
Aunque algunos comuneros pueden argumentar la urgencia o la imposibilidad de presentar una representación escrita, la ley no contempla admisiones provisionales. Este requisito no es negociable y está diseñado para garantizar la transparencia y la validez de las decisiones tomadas en las juntas de vecinos.
¿Por qué no es válida la representación verbal?
La ley exige la representación por escrito por varias razones:
- Garantizar la seguridad jurídica: La representación por escrito permite acreditar de forma fehaciente quién es el representante y qué facultades tiene.
- Evitar fraudes: La representación verbal puede ser más susceptible de fraudes o confusiones, ya que no queda constancia de la voluntad del propietario representado.
- Agilizar la junta: Al tener las representaciones por escrito, el presidente puede verificarlas de antemano y agilizar el desarrollo de la junta.
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La importancia de seguir la normativa
El presidente de la comunidad de propietarios tiene la obligación de velar por el cumplimiento de la ley. Por lo tanto, no debe admitir una representación verbal, aunque el propietario se comprometa a ratificar posteriormente. Esto puede generar problemas legales y confusiones durante la junta.
¿Qué hacer si un propietario insiste en la representación verbal?
Es posible que algunos propietarios insistan en utilizar representaciones verbales, a pesar de las indicaciones claras sobre la necesidad de que sean por escrito. En estos casos, el presidente de la comunidad debe mantenerse firme en su posición y recordar que la ley es clara al respecto.
Si es necesario, el presidente debe informar al propietario de que la representación verbal no es válida y que no puede participar en la junta en calidad de representante. Puede ofrecerle la posibilidad de redactar una representación por escrito en ese mismo momento, si tiene los datos necesarios del propietario representado.
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Si el propietario insiste en participar verbalmente, el presidente debe dejar constancia en el acta de la junta de su negativa a admitir la representación.
Consecuencias de admitir una representación verbal
La validez de los votos y las decisiones tomadas en la junta dependen de la presentación de representaciones escritas al inicio de la misma.
Por lo tanto, las consecuencias de admitir una representación verbal pueden ser graves, para el propietario representado y para la comunidad:
- El propietario representado podría impugnar los acuerdos adoptados en la junta si considera que su representante no actuó de acuerdo a sus instrucciones.
- La comunidad podría ser demandada por un propietario que no esté de acuerdo con las decisiones tomadas en la junta.
En resumen
La representación escrita es la única forma legalmente reconocida en las juntas de propietarios. El presidente de la comunidad debe ser firme en este punto y atenerse a la normativa para evitar problemas legales.
Recuerda que la ley está diseñada para proteger los derechos de todos los propietarios y garantizar un proceso justo y equitativo en la gestión de las comunidades de vecinos. Siempre es mejor seguir las normativas establecidas y evitar posibles conflictos legales en el futuro.
Consejos adicionales para el presidente:
- Informa a los propietarios con antelación de la necesidad de presentar las representaciones por escrito.
- Incluye en la convocatoria de la junta un modelo de representación que los propietarios puedan utilizar.
- Verifica las representaciones por escrito antes de iniciar la junta.
- Deja constancia en el acta de la junta de cualquier incidencia relacionada con las representaciones.
