Delegación de voto al inquilino en juntas: ¿Es viable en el contrato de arrendamiento?

Sí, un propietario puede designar a su inquilino como representante en las juntas mediante una cláusula firmada en el contrato de arrendamiento, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no regula ese supuesto concreto. El art. 15.1 LPH permite asistir “por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”, y la SAP Madrid 418/2012, de 25 de julio (ECLI:ES:APM:2012:12360), interpretó que ese artículo no exige forma rígida ni poder notarial y que vale incluso la delegación enviada por correo electrónico. Esa sentencia no trata el caso del contrato de alquiler, así que lo más seguro es completar la cláusula con una autorización escrita específica para cada junta. Cómo redactarla lo explicamos en la representación escrita en las juntas.

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¿Puede un propietario delegar su voto en la junta a un inquilino a través del contrato de arrendamiento?

Como hemos comentado en otros artículos, en las comunidades de propietarios, la participación en las juntas es imprescindible para la toma de decisiones. Normalmente, este derecho es exclusivo de los propietarios. Sin embargo, en situaciones particulares se puede delegar esta representación a un tercero mediante una autorización escrita. Ahí es cuando surge la duda de si se puede delegar este derecho al inquilino a través del contrato de arrendamiento.

Seis de cada diez juntas se celebran sin que esté presente ni la mitad de los propietarios, según la Consulta Supervecina de 2020. En edificios con muchos pisos alquilados, que el inquilino pueda representar al propietario es una forma sencilla de que esa vivienda no se quede sin voz.

¡Descubre quién puede votar en tu comunidad de propietarios! Para obtener más información sobre este tema, echa un vistazo a nuestro artículo Voto en tu Comunidad de Propietarios, ¿Quién puede votar?

¿Qué dice la ley sobre la delegación del voto en el contrato de arrendamiento?

La LPH no menciona explícitamente la posibilidad de delegar el voto en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, un contrato de arrendamiento es un acuerdo privado entre partes donde se establecen diversas cláusulas, y entre ellas podría incluirse la posibilidad de que el inquilino represente al propietario en las juntas de propietarios. Esto no implica transferir el derecho de voto al inquilino, sino más bien otorgarle la representación formal para actuar en nombre del propietario en tales reuniones.

Para que una cláusula de delegación de voto sea efectiva, debe estar claramente redactada en el contrato de arrendamiento. Conviene que especifique que el inquilino tiene el derecho de votar en nombre del propietario en todas las juntas, hasta que el propietario decida revocar dicha delegación asistiendo personalmente a la junta.

Con esta fórmula el inquilino puede presentarse en la junta aportando el contrato (o la parte firmada que contiene la cláusula) como escrito firmado por el propietario. Eso sí, la delegación no cambia la comunicación oficial con el propietario: las citaciones y notificaciones se le siguen haciendo en el domicilio en España que haya comunicado al secretario y, si no lo ha hecho, en el piso de la comunidad, entregándolas al ocupante (art. 9.1.h LPH).

Casos prácticos y jurisprudencia

No hemos localizado sentencias que resuelvan específicamente la validez de una cláusula de representación incluida en el contrato de arrendamiento. El punto de partida es el propio art. 15.1 LPH, que solo pide un escrito firmado por el propietario, por lo que una cláusula bien redactada y firmada cumple ese requisito formal.

Lo que sí está consolidado en la jurisprudencia es la libertad de forma de la representación del art. 15.1 LPH: la SAP Madrid 418/2012, de 25 de julio (ECLI:ES:APM:2012:12360), declaró que el artículo no impone una forma rígida, que no puede exigirse poder notarial ni firma electrónica y que la delegación remitida por correo electrónico es plenamente válida (puedes descargar la sentencia íntegra en PDF). Ese criterio flexible juega a favor de reconocer la representación del inquilino cuando la voluntad del propietario queda constatada por escrito, sea en el contrato o en una autorización aparte.

Sin embargo, no hay un criterio judicial específico sobre la cláusula en el contrato de alquiler. El riesgo práctico es que otro propietario discuta en la junta si la cláusula sigue vigente o si cubre un asunto concreto. Una autorización escrita para cada junta elimina esa duda.

Pros y contras de delegar el voto en el contrato

Ventajas:

• Facilita la participación en las juntas cuando el propietario no puede asistir.
• Mayor participación del inquilino en la comunidad.
• Garantía de que los intereses del inquilino sean considerados en la junta.
• Mejora la comunicación entre propietarios e inquilinos, reforzando la relación de confianza entre ambos.

Inconvenientes:

• Posible falta de conocimiento del inquilino sobre los asuntos de la comunidad.
• Puede generar conflictos si el inquilino vota en contra de los intereses del propietario.
• Requiere una redacción cuidadosa para evitar ambigüedades legales sobre la validez de la cláusula en el contrato.

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Alternativas para la participación del inquilino en la junta

• Asistencia a la junta sin derecho a voto: la LPH reconoce la asistencia a los propietarios, en persona o por representante (art. 15.1). Que el inquilino entre como oyente depende de que la junta lo admita. Lo vemos en detalle en quién puede acompañarte a la junta de propietarios.
• Delegación de voto mediante una autorización escrita: El propietario puede otorgar una delegación temporal al inquilino para que le represente en una junta concreta, incluso enviándola por email al presidente o al administrador (SAP Madrid 418/2012). Tienes el modelo en Word y los pasos en la guía de delegación de voto.
• Representación mediante poder notarial: El propietario puede conceder una representación general al inquilino para que le represente en todas las juntas hasta que se revoque.

Conclusión y recomendaciones

Incluir una cláusula de delegación de voto en el contrato de arrendamiento puede ser una herramienta útil para propietarios e inquilinos. Sin embargo, es esencial que dicha cláusula sea clara, específica y redactada con la ayuda de un profesional legal para asegurar su validez y eficacia.

También es importante analizar las ventajas e inconvenientes de esta práctica, así como las alternativas disponibles para la participación del inquilino en la junta. Y como siempre, os recomendamos consultar con un profesional para obtener un asesoramiento legal más específico en cada caso.

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