Reparar elementos comunes con uso privativo: el caso de las terrazas
Para delimitar quién debe hacer frente a los daños producidos, pondremos de ejemplo el caso de una terraza, esta es un elemento común de uso privativo. Aún así tiene una doble condición: la de ser elemento común que cubre la planta que se encuentra debajo de esta; y la de tratarse de un elemento privativo por el uso que le da el propietario de la planta donde se encuentra la terraza.
Si aparece una filtración en las plantas inferiores que cuentan con terraza dependiendo de donde se localice el daño, la reparación corresponderá al propietario o a la comunidad.
Si el origen de la filtración es debido por el incorrecto mantenimiento de la terraza por parte del propietario, la responsabilidad de la reparación recae sobre este, tal como dictamina “el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal”.
Si por el contrario, la filtración aparece a causa del deterioro de la tela asfáltica de la terraza o por algún desperfecto en la impermeabilización de la terraza, el arreglo le correspondería a la Comunidad de Propietarios, tal como se recoge en “el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal”.
Un modo fácil para recordar este concepto es determinar que si el daño se encuentra en la superficie de la terraza que pisa el propietario, la reparación le corresponde a él. Si el desperfecto se situara en la estructura interna de la terraza, debería arreglarlo la Comunidad de Propietarios.
Si el propietario de la terraza ha realizado una obra sobre esta, la situación se complica un poco. Habrá que añadir unas apuntaciones: si la filtración se ha producido por causa única de la obra que ha realizado el propietario en su terraza, la reparación debe correr de su cuenta; si el propietario en la obra ha implementado un solado en el original o lo ha sustituido, la comunidad sólo debe pagar por la tela asfáltica y por la sustitución del solado original, pero no debe pagar ningún otro gasto extra.
Hay que señalar que si la comunidad ha consentido la obra que ha realizado el propietario en la terraza de su domicilio, significará que ha aceptado la modificación de elementos comunes del edificio y deberá enfrentarse a la sentencia correspondiente.
El origen de las filtraciones no debe determinarlo la Comunidad de Propietarios como tal, sino que debe intervenir el correspondiente informe pericial en la situación.
¿Quién debe pagar los daños de elementos comunes?
Si estamos tratando con una empresa de rehabilitación en la Comunidad, habría que repasar el compromiso y las obligaciones que tiene esta respecto al inmueble. En todo momento, la empresa contratada debe cumplir con su compromiso y contar con un “seguro de responsabilidad civil” para cuando se produzcan situaciones de duda.
En lo que se refiere al “seguro de responsabilidad civil”, este debería cubrir aquellas reparaciones correspondiente a daños que cometa la propia empresa de reparación con su actuación. La Comunidad debe asegurarse de empezar una obra con una empresa que tenga al día los pagos a sus empleados, los cuales además se encuentren dados de alta y que además se asegure una garantía en lo que proporcionan. Si la Comunidad cumple con este proceso, estará cubierta para que la empresa contratada cumpla con todos elementos de la contratación.
Si ponemos de ejemplo la barandilla de las escaleras, habiendo esta sido dañada y haciéndole falta una pintura renovada, es bastante entendible que la Comunidad quiera que la barandilla pintada se pinte del mismo color.
Si se trata de daños en cerámicas, se deberán cambiar todas aquellas que se hayan estropeado. Es probable que los propietarios cuenten con material de sustitución, si no es el caso, se puede encontrar fácilmente en el mercado.
En el caso de que se haya dado un acabado a las cuerdas de tender, intentando evitar problemas generados por las obras en el edificio, no sería seguramente responsabilidad del propietario, por el problema que la obra pudiera estar causando en la Comunidad.
Lo mejor sería ejecutar un informe hecho por el arquitecto del proceso, teniendo en cuenta todos los elementos a reparar. Ese informe serviría para llevar a cabo una reclamación a la empresa si ha realizado un daño durante la obra, de manera que se ocupe de la reparación y acuda a su “seguro de responsabilidad civil”.
Cuando pase un tiempo razonable, si la empresa de reparaciones no se ha pronunciado, se podrá recurrir a una demanda por medio de un abogado y un procurador, contra dicha empresa pidiendo una cantidad de dinero acorde a la reparación a realizar. Será el informe del arquitecto quien de el valor concreto a la obra de reparación.
Tras este proceso, si no se consigue nada de la empresa que ha hecho las obras, será pues la propia Comunidad de Vecinos la que deberá solucionar todo “por su responsabilidad subsidiaria”.
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