Fondo de Reserva: ¡El seguro de tu comunidad!

El fondo de reserva es obligatorio en toda comunidad de propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal. El art. 9.1.f LPH obliga a cada propietario a contribuir a él según su cuota de participación y fija que “en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario”. Es de la comunidad y está destinado a obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca y a obras de accesibilidad y eficiencia energética, de modo que permite pagar una reparación urgente sin tener que aprobar una derrama. Si un propietario no paga su parte, la comunidad puede reclamársela por el proceso monitorio (art. 21.2 LPH).

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¿Qué es el fondo de reserva?

El fondo de reserva es una partida del presupuesto de una comunidad de propietarios que se destina a las obras de conservación, reparación y rehabilitación del edificio. Es un fondo de seguridad que permite a la comunidad hacer frente a gastos inesperados, como la reparación de una avería importante o la sustitución de un elemento común.

Este fondo se crea con las aportaciones periódicas de los propietarios, según su cuota de participación. La LPH no exige tenerlo en una cuenta bancaria separada, pero hacerlo facilita el control.

Es obligatorio por ley disponer de un fondo de reserva para todas las comunidades de propietarios, según el artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El importe mínimo es el 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad; la junta puede dotarlo con más, nunca con menos.

¿Para qué sirve el fondo de reserva?

El art. 9.1.f LPH enumera sus destinos:

• Obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca
• Obras de accesibilidad obligatorias del art. 10.1.b (rampas, ascensores y ajustes para vecinos con discapacidad o mayores de 70 años)
• Obras de accesibilidad y de eficiencia energética del art. 17.2
• Un seguro que cubra los daños en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales

Este fondo se puede considerar un seguro para tu comunidad, ya que te permite hacer frente a las obras o los servicios imprevistos o urgentes sin tener que recurrir a derramas extraordinarias o a financiación externa.

Cómo crear y gestionar el fondo de reserva

Para crear y gestionar el fondo de reserva, se deben seguir los siguientes pasos:

• Abrir una cuenta bancaria específica para ese fondo. La ley no lo exige, pero es la forma más clara de separarlo del dinero ordinario. Se debe elegir una entidad bancaria que ofrezca las mejores condiciones para la comunidad, como seguridad, rentabilidad, comisiones, etc. Se debe solicitar un certificado bancario que acredite la existencia y el saldo del fondo de reserva.
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• Establecer las cuotas periódicas de los propietarios. Se debe calcular el importe mínimo del fondo de reserva según el 10% del último presupuesto ordinario aprobado por la comunidad, y repartirlo entre los propietarios según su cuota de participación. Se debe fijar la periodicidad y la forma de pago de las cuotas, que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales o anuales.
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• Ingresar las cuotas en la cuenta bancaria del fondo. Se debe llevar un control riguroso de los ingresos y los gastos del fondo de reserva, y emitir los recibos correspondientes a cada propietario. Se debe exigir el cumplimiento del pago de las cuotas a todos los propietarios, y reclamar judicialmente en caso de impago: el monitorio del art. 21.2 LPH incluye expresamente las cantidades debidas al fondo de reserva.
• Informar periódicamente a los propietarios sobre el estado del fondo de reserva. Lo práctico es incluir el saldo y los movimientos del fondo en las cuentas anuales, que aprueba la junta ordinaria (arts. 14.b y 16.1 LPH). Se debe facilitar el acceso al informe a todos los propietarios, y resolver sus dudas o consultas al respecto.

Cómo utilizar el fondo de reserva

Para utilizar el fondo de reserva, se deben seguir los siguientes pasos:

• Identificar las obras o los servicios necesarios para el mantenimiento y la conservación del inmueble o sus instalaciones comunes. Conviene revisar periódicamente el estado del inmueble y detectar las deficiencias o las mejoras que requieran una intervención urgente o prioritaria.
• Solicitar presupuestos a varios proveedores. Conviene pedir al menos tres presupuestos detallados y comparativos a diferentes proveedores que ofrezcan garantía, calidad y profesionalidad en la ejecución de las obras o los servicios. Te damos claves para compararlos en cómo conseguir presupuestos de obras más baratos.
• Decidir quién aprueba el gasto. La LPH no fija una mayoría específica para usar el fondo de reserva: depende de la obra. Las obras necesarias para la conservación del inmueble son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a), y las reparaciones urgentes las dispone el administrador dando inmediata cuenta al presidente o a los propietarios (art. 20.c). Para el resto, la junta aprueba presupuestos y obras (art. 14.c) con la mayoría que el art. 17 exija para esa obra; si no hay regla específica, la del art. 17.7 (mayoría de propietarios y cuotas en primera convocatoria, o de asistentes que representen más de la mitad de las cuotas presentes en segunda).
• Contratar al proveedor elegido y supervisar las obras o los servicios. Se debe formalizar el contrato con el proveedor que haya obtenido el mayor respaldo de la junta, y exigirle el cumplimiento de las condiciones pactadas. Se debe vigilar el desarrollo de las obras o los servicios, y comprobar su correcta finalización.
• Pagar al proveedor. Se debe abonar al proveedor el importe acordado con cargo a la cuenta bancaria del fondo de reserva, y solicitarle la factura correspondiente. Se debe actualizar el saldo y los movimientos para reflejarlos en el informe anual.

Fondo de reserva: un recurso imprescindible que debes conocer y cuidar

Es un recurso imprescindible para la seguridad y el ahorro de tu comunidad. Te permite afrontar las obras o los servicios necesarios para el mantenimiento y la conservación de tu finca, sin tener que recurrir a derramas extraordinarias o a financiación externa.

También ayuda a decidir antes. Según el análisis interno de Supervecina, una comunidad tarda de media 8 meses en aprobar una obra importante; tener parte del dinero ya reunido quita uno de los motivos habituales para aplazarla.

Para crear, gestionar y utilizar el fondo de reserva, se deben cumplir una serie de requisitos y formalidades que garantizan su legalidad, transparencia y eficacia. 

Es importante que los propietarios conozcan la importancia de este fondo y que contribuyan a su buen funcionamiento. Para ello, es importante que:

• Asistan a las juntas de propietarios y participen en la toma de decisiones sobre el fondo de reserva.
• Pague puntualmente las cuotas de la comunidad, para que la comunidad tenga los ingresos necesarios para mantener el fondo de reserva.

En Supervecina cada propietario puede consultar las cuentas de la comunidad, fondo de reserva incluido, desde nuestra app. Si quieres saber qué costaría para tu edificio, calcula el precio.