¿Cuáles son las funciones y responsabilidades del presidente de la comunidad?

La función principal del presidente es representar legalmente a la comunidad “en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten” (art. 13.3 LPH). Además convoca las juntas (art. 16.2), firma y cierra el acta con el secretario al terminar la reunión o en los diez días naturales siguientes (art. 19.3) y, si la comunidad no ha nombrado secretario ni administrador, ejerce también sus funciones (art. 13.5). El cargo es obligatorio para el propietario designado y dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa (arts. 13.2 y 13.7). No decide solo: los acuerdos los adopta la junta de propietarios.

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Ser presidente de la comunidad de vecinos es una responsabilidad que implica asumir una serie de funciones y obligaciones. No se trata solo de convocar reuniones o firmar documentos, sino de representar a los vecinos y velar por el buen funcionamiento de la comunidad.

El presidente de la comunidad es la figura que representa a la comunidad y el portavoz de los propietarios. Sin embargo, no es el encargado de tomar las decisiones de la comunidad, ya que en este caso, la junta de propietarios es quien aprueba acuerdos y toma las decisiones más relevantes.

Cosas que debes saber acerca de la figura del presidente…

• Es obligatorio: el propietario designado no puede rechazarlo sin más (art. 13.2 LPH)

• Solo puede ocuparlo un propietario, porque se nombra “entre los propietarios” (art. 13.2)

• La LPH no prevé ninguna retribución

• La LPH no regula la dimisión: el designado puede pedir al juez su relevo dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, alegando sus razones (art. 13.2), y la junta puede sustituirle en cualquier momento en sesión extraordinaria (art. 13.7). Las diferencias con otros cargos las explicamos en el cargo de presidente de la comunidad

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Principales funciones del presidente de la Comunidad

El presidente de la comunidad es el responsable de representar a la comunidad en todos los asuntos que la afecten. Además, en el caso de no tener secretario y administrador de fincas nombrados, también le corresponde ejercer sus funciones (art. 13.5 LPH).

Igualmente, está la opción de que la comunidad de propietarios tenga un vicepresidente. Este será el encargado de sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad (art. 13.4 LPH).

Las principales funciones del presidente de la Comunidad son:

• Convocar juntas de vecinos (art. 16.2 LPH). Tiene que indicar los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora en primera y, en su caso, segunda convocatoria, tanto de las ordinarias como de las extraordinarias. La ordinaria anual se cita con al menos seis días de antelación (art. 16.3). Puedes consultar nuestro post de ¿Cómo convocar una junta de vecinos en tu Comunidad? si tienes dudas.
• Cerrar las actas. Debe firmar el acta de cada junta, junto con el secretario, al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes (art. 19.3 LPH).
• Representar a la comunidad tanto judicialmente como para la contratación de obras y servicios (art. 13.3 LPH).
• Requerir el cese de actividades prohibidas, dañosas o molestas en los pisos o en el resto del inmueble y, con autorización de la junta, ejercer la acción de cesación (art. 7.2 LPH). En la reclamación de cuotas, da el visto bueno al certificado de deuda que acompaña al monitorio (art. 21.3).
• Si no hay administrador, llevar la contabilidad de la comunidad y preparar el plan de gastos previsibles para la junta, que son funciones del administrador (arts. 20.b y 13.5 LPH).
• Llevar un seguimiento de las obras de reparación y mantenimiento del edificio para mantener a los vecinos informados.
• Proponer los cambios oportunos en los estatutos y en las normas de régimen interior. Aprobarlos corresponde a la junta (art. 14.d LPH).

Principales dudas sobre el presidente de la comunidad

¿Cuánto dura el cargo?

El nombramiento se hace por un año, salvo que los estatutos digan otra cosa (art. 13.7 LPH). La ley no habla de duración mínima. El cargo puede terminar antes si la junta, convocada en sesión extraordinaria, acuerda removerle (art. 13.7).

¿Cuántas reuniones debe convocar al año?

Según el art. 16.1 LPH, la junta debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y además cuando lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o propietarios que sumen el 25% de las cuotas.

¿Un presidente tiene que estar disponible 24 horas para la comunidad?

No hay ninguna ley que establezca esto, sin embargo, al ser el que representa a la comunidad, el presidente siempre debe estar al tanto de todos los sucesos que ocurran en la comunidad. Para ello, puede abrir la posibilidad de contactar con él por varios canales, así como establecer algún horario disponible para comunicarse. Marcar esos horarios también es cuidar a quien asume el cargo: el presidente es un vecino más, con su trabajo y su familia.

¿Debe estar presente en todas las juntas de propietarios?

Si el presidente no puede acudir a una reunión, le sustituye el vicepresidente si lo hay (art. 13.4 LPH). Por eso muchas comunidades nombran uno.

¿Puede tomar alguna decisión de forma unilateral?

Solo en situaciones de urgencia. La LPH atribuye al administrador disponer las reparaciones y medidas urgentes, “dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios” (art. 20.c), y el presidente ejerce esa función si no hay administrador (art. 13.5). Después, la junta debe ser informada de las medidas urgentes adoptadas (art. 14.c).

¿Puede el presidente de la comunidad cobrar algún tipo de sueldo?

El puesto de presidente de la comunidad es obligatorio y la LPH no prevé retribución. Tampoco la prohíbe, así que la junta puede acordar un pago por su labor. Cualquier propietario puede pedir que se incluya en el orden del día (art. 16.2) y, al no tener regla específica, se aprueba con la mayoría general del art. 17.7. Además, hay que decidir cuánto sería ese sueldo. Si no hay acuerdo, se pueden considerar otras opciones, siempre votando entre todos los vecinos.

Otra opción es que en lugar de pagarle un sueldo, se le exonere de algunos gastos. Si esa exoneración supone cambiar el reparto de gastos fijado en el título constitutivo o en los estatutos, hace falta unanimidad (art. 17.6 LPH).

¿Qué sucede si el presidente no cumple sus responsabilidades?

Si el presidente no cumple con sus obligaciones, la comunidad podría demandarlo legalmente. También se le puede destituir, sin necesidad de alegar causa, en una junta extraordinaria (art. 13.7 LPH), con la mayoría del art. 17.7. Para más detalles sobre cómo destituir al presidente de la comunidad de propietarios, puedes consultar este enlace.

¿Puede el presidente negarse a firmar el acta en una junta de propietarios?

En general, el presidente no tendría motivo para rechazar la firma del acta, a menos que encuentre algún error en su redacción. Si detecta algún problema, puede discutirlo con el administrador de fincas o la persona responsable de redactar el acta, y exponer sus puntos de vista para llegar a un acuerdo sobre lo que debe incluirse en el acta. Sin embargo, resolver las diferencias entre ambas partes puede ser complicado si hay puntos de desacuerdo sobre lo ocurrido en la reunión.

¿Qué sucede si el presidente se niega a firmar el acta?

En ocasiones, la negativa a firmar no se debe a un error del administrador, sino a la opinión personal del presidente. Por ejemplo, podría no estar de acuerdo con los acuerdos alcanzados. En este caso, la validez de los acuerdos no depende de su firma: la SAP Madrid 418/2012, de 25 de julio (ECLI:ES:APM:2012:12360) recuerda que el acta solo documenta el acuerdo, no lo valida. Pero el acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario y es desde ese cierre cuando los acuerdos son ejecutivos (art. 19.3 LPH). Según esa misma sentencia, si la falta de firma se suple con la del vicepresidente, la subsanación la tiene que ratificar la siguiente junta, como prevé el art. 19.3.

Si necesitas más información lee el artículo sobre El acta de la junta de propietarios.

¿Por qué es recomendable tener un administrador de fincas?

Las funciones del administrador de fincas simplifican mucho el trabajo del presidente, y puede ser una figura de gran apoyo para su cargo. El administrador es un profesional encargado de ejecutar acciones administrativas y contables, además de hacer gestiones de mantenimiento y control del edificio. 

En el caso de que haya administrador, el presidente seguirá manteniendo su cargo, autorizando las gestiones efectuadas por el administrador y representando a la comunidad en todo momento.

Para entender el reparto, conviene tener claros los órganos de gobierno que fija el art. 13.1 LPH: la junta de propietarios, el presidente (y los vicepresidentes si los hay), el secretario y el administrador. Los estatutos o la junta pueden crear otros, como una comisión de obras, pero sin restar funciones a estos cuatro. Por defecto el presidente hace también de secretario y administrador; cuando la junta nombra a otra persona para esos cargos (art. 13.5), que pueden recaer en la misma persona (art. 13.6), el presidente deja de llevar las cuentas y el acta, pero conserva la representación de la comunidad y la convocatoria de las juntas. Y quien decide sigue siendo la junta, no el presidente ni el administrador (art. 14).

Si la comunidad no tiene contratado un administrador de fincas, el trabajo del presidente será mucho más difícil de gestionar, lo que podría perjudicar de forma directa a la Comunidad.

Si buscas una lista rápida de buenas prácticas para el cargo, tienes el decálogo del presidente de la comunidad.

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