Uno de los problemas más habituales que nos podemos encontrar en la comunidad de vecinos es la aparición de humedades en los muros, lo que puede constituir no solo un problema estético sino también un problema de salud y de seguridad.
El paso del tiempo y los factores externos van causando la degradación de nuestro edificio, por lo que es muy importante seguir un programa de mantenimiento periódico de los cerramientos para evitar goteras, filtraciones, humedades o cualquier entrada de agua que pueda afectar seriamente a la estructura del edificio o propiciar la aparición de hongos y microorganismos perjudiciales para la salud si no se soluciona a tiempo.
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Tipos de muros más comunes
Generalmente, en una comunidad de propietarios nos podemos encontrar con tres clases diferentes de muros:
Los muros de carga, que aparte de tener una función estructural también sirven de cerramiento;
Los muros medianeros, que son los que separan un edificio de otro; y a nivel de subsuelo,
Los muros de sótano o muros de contención en patios y rampas de garaje, que están en contacto directo con el terreno.
Todos estos tipos de muros pueden sufrir los efectos de las humedades y filtraciones si no han sido debidamente construidos o si no nos preocupamos por su mantenimiento.
En cuanto a los materiales, nos podemos encontrar con muros de hormigón, muros de bloques cerámicos, muros de ladrillo macizo o muros de piedra.
¿Qué daños pueden aparecer en los muros?
En la comunidad de vecinos y las viviendas particulares la humedad es una amenaza para la estructura del edificio, su contenido y sus ocupantes y su causa puede estar en la infiltración de agua de lluvia, la capilaridad o humedad que asciende desde el suelo, las infiltraciones por diferencias de niveles de suelo y la condensación.
Una mampostería estropeada por la diferencia de temperatura o juntas defectuosas por instalación o desgaste del material son suficientes para que la lluvia penetre en la pared provocando la aparición de manchas.
Por lo general, los daños en los muros suelen aparecer en forma de manchas, mohos, salitre, esponjamiento del acabado, etc. y generalmente la causa principal de este tipo de síntoma es la entrada de humedad a través del muro, una humedad que puede provenir del subsuelo, producirse a consecuencia del agua de lluvia o vapor agua o por alguna tubería averiada.
Tipos de humedades
Si la mancha se ubica en la parte inferior del muro de sótano o planta baja, lo más probable es que la humedad venga del subsuelo. Si ocurre en la planta baja también puede deberse al agua de lluvia que se mete por los poros a nivel del suelo y va ascendiendo. A este tipo de daño se le llama humedad por capilaridad y generalmente tiene forma de nube.
Si la mancha se ubica en otra parte del muro, puede estar entrando agua de lluvia o agua proveniente de alguna avería a través de pequeñas grietas y fisuras del muro o por las juntas de la fachada. Este tipo de humedad es por filtración.
Si la mancha es en forma de pequeños puntitos, lo más probable es que sea por condensación, es decir, por la evaporación de agua debido a cambios bruscos de temperatura dentro del edificio.
¿Cómo podemos solucionar los daños producidos por humedades?
Existe una gran variedad de productos y técnicas para eliminar las humedades y restablecer la apariencia original del muro.
Lo primero que se debe hacer es detectar la causa de la humedad y eliminarla, es decir, reparar la avería si existe y bloquear la entrada de agua, para luego sanear o reparar el muro.
También es necesario construir una barrera antihumedad a lo largo de la zona afectada.
Esta barrera puede ser la impermeabilización exterior con capa asfáltica en caso de muros enterrados, o tratamientos con productos especiales y sellado de juntas en caso de fachadas o parte interior de muros de sótano si la intervención exterior no es posible.
Tratamiento de las humedades por capilaridad
Las humedades por capilaridad aparecen siempre en las partes bajas de muros y en plantas bajas o sótanos de viviendas, y se deben al fenómeno físico de la capilaridad.
Los síntomas más habituales de las humedades por capilaridad son manchas oscuras en paredes y muros, rodapiés caídos o dañados, cercos perimetrales blanquecinos, humedades en la base de las paredes y líneas de humedad.
Los materiales de la construcción absorben el agua del terreno a través de la cimentación y esa humedad presente en el terreno o en una zona inundada asciende por capilaridad por muros y tabiques hasta alcanzar una cierta altura que dependerá de varios factores como la porosidad del material, la capacidad de evaporación y la propia humedad, así que es muy normal encontrar muros con humedades de hasta 1 metro de altitud.
De hecho, las humedades por capilaridad repelen la pintura, así que es frecuente que las manchas de humedad presenten un abombamiento de la pintura y un desmoronamiento del revoque. Por lo general, las humedades por capilaridad aumentan en los meses en los que llueve más cuando el terreno no puede absorber toda el agua que producen las lluvias y es entonces cuando este exceso de agua comienza a subir por los capilares de los muro.
En cuanto a su tratamiento, hay varias técnicas que permiten poner remedio a este tipo de humedades:
a) La utilización de barreras físicas, normalmente en muros de ladrillo, realizando un corte transversal del muro con maquinaria especializada e insertando una lámina impermeable para que el agua no pueda pasar del nivel en que se haya colocado la lámina;
b) La utilización de barreras químicas, normalmente compuestos siliconados disueltos en agua, con los que se impregna el interior del muro con productos repelentes a la ascensión del agua pero permeables al vapor;
c) La utilización de dispositivos eléctricos a modo de barrera, que emiten una señal eléctrica que anula el campo electroestático del muro invirtiendo la polaridad y haciendo que la humedad no pueda ascender por los capilares;
d) La utilización de higroconvectores, introduciendo en el muro una serie de tubos de plástico o cerámicos donde se crea un flujo de aire que mantendrá seco el muro.
Las barreras eléctricas no requieren obra y se instalan de forma rápida y sencilla, mientras que la instalación de barreras físicas no suele ser recomendable para edificios antiguos porque requiere hacer una obra considerable con el consiguiente gasto para todos los vecinos. En todo caso, una vez eliminada la humedad por capilaridad hay que sanear los materiales o acabados afectados usando siempre morteros y pinturas transpirables.
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¿Quién debe llevar a cabo los trabajos de reparación?
Antes de acometer los trabajos de reparación, es importante que este tipo de daños sea inspeccionado por un técnico competente, un arquitecto o aparejador, que diagnostique las posibles causas y determine las medidas a adoptar. Después de la evaluación y valoración de daños, deberíamos contratar a una empresa especialista para llevar a cabo los trabajos de reparación y saneamiento.
¿Quién debe pagar la reparación de los daños en los muros?
En primer lugar, habrá que inspeccionar la humedad para determinar la causa. Es imprescindible que expertos en humedades lleven a cabo un análisis de la naturaleza de la humedad para dilucidar cuál es el origen del problema, si no se hace así es muy posible que la comunidad de propietarios tuviera que hacer frente a un desembolso económico mal justificado que no resolvería el problema. El objetivo es contar con un documento validado por técnicos especialistas que determine la causa del problema y plantee un abanico de medidas para solucionar el problema.
Como ya hemos comentado anteriormente, si la causa del problema está en un elemento común, la comunidad de propietarios debe hacerse cargo de la reparación. Por lo tanto, las filtraciones a través de la fachada o muros exteriores de un edificio son responsabilidad de la comunidad de propietarios, quien tendrá que hacerse cargo de los gastos de reparación de los daños causados.
Por lo general, los trabajos de subsanar las filtraciones no los cubre el seguro, sin embargo las consecuencias que puedan tener en las viviendas del edificio sí pueden tener cobertura por responsabilidad civil.
Por otra parte, normalmente las humedades por condensación no suelen ser responsabilidad de la comunidad de propietarios, ya que la causa más frecuente de su aparición suele ser la intervención de los propietarios por la realización de reformas o el tapado de huecos de ventilación.
¿Qué dice la normativa?
El Documento Básico DB-HS, Protección contra la Humedad, del Código Técnico de la Edificación CTE establece que se debe realizar una inspección de los muros del edificio una vez al año para comprobar el buen estado del elemento constructivo, el estado de la impermeabilización y el correcto drenaje de las aguas de lluvia.
De igual manera, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17, establece la obligatoriedad de los vecinos de mantener en buen estado de conservación y uso todos los elementos comunes del edificio.
Sugerencias y precauciones para los vecinos
- Evitar abrir zanjas o colocar instalaciones de conducciones de agua en la parcela colindante al muro del edificio. De igual manera evitar la siembra de árboles o trabajos en las proximidades.
- Inspeccionar los terrenos colindantes después de un periodo largo de lluvias.
- No realizar trabajos de ningún tipo en los muros ni internamente (colocación de cuadros o aberturas) ni en la parte exterior de estos.
- Estar atentos ante cualquier aparición de manchas o cambios en los muros por pequeños que sean y comprobar si hay posibles fugas de agua. Si se detecta alguna fuga, se deberá comunicar a un técnico competente.
- Debemos tener un programa de mantenimiento preventivo y atacar la lesión apenas aparezca para preservar el buen estado del edificio.
- Si el edificio tiene menos de 3 años, según la LOE, (Ley de Ordenación del Edificio), es responsabilidad del constructor cubrir los desperfectos por los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, (como puede ser daños causados por humedades).
- Nunca efectúe por sí mismo cualquier reparación en los muros.
