Suelos de zonas comunes en mal estado: quién repara, quién paga y qué exige el CTE
Cuándo es obligatorio reparar el pavimento del portal, el garaje o los pasillos sin esperar a la junta, cómo se reparte el coste y qué condiciones del Código Técnico ayudan a evitar caídas.
Reparar un pavimento común deteriorado es obligatorio y no necesita acuerdo previo de la junta: el art. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal incluye entre las obras obligatorias las necesarias para el deber de conservación, “incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad”. La junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo se paga (art. 10.2.a). Si la comunidad no repara y alguien se cae, puede tener que indemnizar el daño causado por su negligencia (art. 1902 del Código Civil).
Reparación obligatoria o mejora: cambia la mayoría y quién paga
La diferencia práctica es grande:
- Conservación y seguridad. Baldosas sueltas, hundimientos, juntas rotas o un solado que se ha vuelto peligroso. La obra es obligatoria (art. 10.1.a), la pagan todos según su cuota y el acuerdo solo decide la derrama. Si hay riesgo inmediato, el administrador puede ordenar la reparación urgente y dar cuenta después al presidente (art. 20.c).
- Mejora. Cambiar un suelo en buen estado por otro más vistoso ya no es conservación. Para innovaciones no requeridas por la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad, el art. 17.4 exige tres quintos de propietarios y cuotas y, si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias, el disidente no está obligado a pagarla.
Cuando dudes entre una y otra, pide un informe técnico. Si hay discrepancia sobre la naturaleza de la obra, decide la junta y cabe pedir arbitraje o dictamen técnico (art. 17.10). Las causas habituales del deterioro y los materiales los explicamos en colocación y reparación de suelos en comunidades.
Lo que exige el Código Técnico para evitar tropiezos
El Documento Básico SUA, sección SUA 1, fija condiciones del suelo que se aplican a las zonas comunes interiores de un edificio de viviendas, porque el propio documento las excluye expresamente del concepto de “uso restringido”. Salvo en exteriores, el suelo debe cumplir (SUA 1, apartado 2):
- Juntas sin resaltos de más de 4 mm.
- Elementos puntuales salientes, como cerraderos de puertas, que no sobresalgan más de 12 mm.
- Desniveles de hasta 5 cm resueltos con una pendiente que no supere el 25%.
- En zonas de circulación, ningún hueco por el que quepa una esfera de 1,5 cm de diámetro.
Estas reglas son exigibles en obra nueva y cuando se interviene en el edificio, y en una reforma no se pueden empeorar las condiciones que ya existían (art. 2.3 de la parte I del CTE). Por eso conviene pedir al contratista que las respete al reparar.
Resbaladicidad: una referencia útil aunque no sea obligatoria
La clase de resbaladicidad del SUA 1 (apartado 1) solo es obligatoria en usos residencial público, sanitario, docente, comercial, administrativo y pública concurrencia; un edificio de viviendas no está en la lista. Aun así, su tabla 1.2 es una buena referencia para elegir material:
| Zona | Clase mínima |
|---|---|
| Interior seco, pendiente menor del 6% | 1 |
| Interior seco con pendiente del 6% o más, y escaleras | 2 |
| Entradas desde el exterior y otras zonas húmedas, pendiente menor del 6% | 2 |
| Zonas húmedas con pendiente del 6% o más, y escaleras | 3 |
| Zonas exteriores, piscinas y duchas | 3 |
La clase se mide con el ensayo del péndulo de la norma UNE 41901:2017 EX (clase 1: Rd entre 15 y 35; clase 2: entre 35 y 45; clase 3: más de 45). Pide la ficha técnica al proveedor antes de encargar el suelo del portal.
Terrazas de uso privativo que son cubierta
Aquí el pavimento marca quién paga. El Tribunal Supremo distingue según el origen del daño, como recogió la nota del CGPJ de 29 de enero de 2024: si la filtración viene de la estructura, el forjado o la impermeabilización, paga la comunidad; si viene del solado o pavimento, por el uso o por falta de cuidado del propietario que tiene el uso, repara ese propietario.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta votar en junta para arreglar el suelo del portal?
No, si se trata de conservación o seguridad: la obra es obligatoria sin acuerdo previo (art. 10.1.a LPH) y la junta solo decide la derrama y los plazos de pago (art. 10.2.a). Si se quiere cambiar un suelo en buen estado por estética, es una mejora que requiere tres quintos (art. 17.4).
¿Qué pasa si un vecino se cae por una baldosa suelta en la escalera?
Puede reclamar a la comunidad si el daño se debe a una falta de mantenimiento, por la vía del art. 1902 del Código Civil. Por eso conviene reparar en cuanto se detecta el defecto y comprobar que la póliza de la comunidad cubre la responsabilidad civil. Lo explicamos en el seguro de la comunidad.
Si el suelo de mi terraza privativa, que hace de cubierta, está roto, ¿quién paga?
Depende del origen. Según la doctrina del Supremo difundida por el CGPJ el 29 de enero de 2024, el solado o pavimento dañado por el uso o por falta de cuidado lo repara quien tiene el uso de la terraza; si el daño viene de la impermeabilización o de la estructura, lo asume la comunidad.
Si detectas un defecto en el suelo común, fotografíalo y comunícalo por escrito al administrador. El art. 7.1 LPH obliga a avisar “sin dilación” de las reparaciones urgentes, y el aviso deja constancia de la fecha.