Pintar la fachada de una comunidad de vecinos

Una decisión a la que más tarde o temprano tienen que enfrentarse las comunidades de propietarios es si pintar o no la fachada del edificio, así que si somos propietarios de una vivienda, es muy probable que antes o después tengamos que tomar o apoyar la decisión de pintar la fachada.

¿Qué mayoría se necesita para pintar la fachada de la comunidad?

En primer lugar, es importante determinar si se trata de una obra necesaria o de una obra de mejora, es decir, si se han detectado humedades, grietas o desperfectos, o si la queremos pintar porque la pintura está envejecida, sucia o deteriorada.

Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obras necesarias para “para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación” tienen carácter obligatorio, son de pago obligado por todos los vecinos y no requieren mayoría en la junta de propietarios. Sin embargo, las obras de mejora sí se han de someter a votación en la junta de vecinos y deben ser aprobadas por 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Además, si algún vecino no estuviera de acuerdo, no estaría obligado a pagar si la derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Cuánto cuesta pintar la fachada de la comunidad?

Si bien es cierto que pintar la fachada del edificio de la comunidad es obligatorio si se trata de una obra necesaria para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, es posible que los vecinos del edificio se tomen su tiempo para aprobar el presupuesto para pintar, fijar la derrama y la forma de pago. Por eso, lo primero que debemos preguntarnos es qué tipo de actuación queremos realizar. Una vez que tengamos claro el tipo de obra, se deben estudiar y comparar varios presupuestos para asegurarnos de que estamos consiguiendo un precio asequible y un trabajo de calidad para el tipo de obra que queremos realizar.

Por lo general, pintar una fachada cuesta por término medio alrededor de 12-15 €/m2, pintura y mano de obra incluidas, aunque pintar una fachada con pintura blanca, previo saneado con agua a presión, puede salir por unos 25 €/m2 con material. En todo caso, el precio dependerá de la superficie que se quiere pintar, la calidad de los materiales, si se necesitan andamiajes o sistemas de poleas para llevar a cabo la obra, la duración de la obra y el coste de la mano de obra ya que cada profesional cobra una tarifa diferente.

¿En qué consiste la obra?

Es recomendable pintar la fachada cada 5-7 años. Una vez que la Comunidad de Propietarios ha decidido contratar a una empresa para pintarla, hay que decidir qué tipo de acceso se va a utilizar para llegar a la superficie de los paramentos o paredes. Normalmente es la empresa la que propone el medio, y no pocas veces ofrece acceder mediante cuerdas y con las mismas técnicas utilizadas en la escalada y espeleología. 

Es lo que se denomina trabajos verticales. Este método resulta muy útil para solucionar problemas en puntos de difícil acceso en los que no es posible la utilización de otras técnicas. Otra opción es el andamio colgante que, si se puede instalar, facilita los trabajos a realizar y resulta en un mejor acabado del trabajo. 

Se recomienda el andamio colgante y no en el andamio tubular, de cremallera o plataformas elevadoras porque con estos últimos no se puede acceder fácilmente a un patio interior. No obstante, también hay que señalar que el andamio colgante necesita una base horizontal para colocar el sistema de contrapesos, por lo que es  necesario contratar a un técnico especialista que debería realizar un estudio pertinente y analizar primero si la azotea lo permite. Además, hay que tener en cuenta también que si la empresa instaladora no puede utilizar el ascensor de la comunidad para subir los contrapesos del andamio, el precio de la obra se encarecerá considerablemente.

Una vez solucionado el acceso a los paramentos o paredes de los patios interiores, se comienza con los trabajos en las paredes, por lo que lo primero debe ser comprobar el estado de las mismas. Cada deficiencia a tratar requiere un tratamiento específico, así que el tipo de obra dependerá del problema a solucionar: limpieza de la superficie a tratar, consolidación (tratamiento de grietas, fisuras o agujeros) e impermeabilización (pintura).

• Limpieza. Polvo y humus, costras, manchas blancas, eflorescencias, manchas de origen biológico (plantas). Si el zócalo o partes de las paredes están revestidos con piedra o ladrillo, utilizaremos métodos acuosos para su tratamiento. Estos métodos tienen como base el agua a presión o los métodos mecánicos, conocidos como “chorro de arena”. No obstante, si nuestros paramentos son revestidos de mortero, y dependiendo de si las manchas son ácidas o alcalinas, bastará la aplicación de una solución con pH ácido o básico para su limpieza manual.

• Consolidación. Por existencia de fisuras, grietas, agujeros, y todos aquellos defectos que restan estanqueidad a los paramentos o paredes enfoscadas y pintadas. Una vez realizada la limpieza, el tratamiento comprendería: a) el emplastecido de las grietas o fisuras con resina acrílica y b) la colocación horizontal de una armadura resistente de velo de fibra de poliéster.
• No obstante, se pueden sustituir los puntos a) y b) por la aplicación directa de un revestimiento en color a base de resina acrílica fotorretícular, que en contacto con la luz del sol o rayos UV, reacciona generando una retícula que proporciona una resistencia a la fisuración del soporte. Esta resistencia a la fisuración estará en función de las capas de pintura recomendadas por el fabricante.
• Pintura. Una vez secas las fases para la consolidación del paramento o paredes, se aplica un revestimiento con color decorativo y con características impermeables. Es importante asegurar la calidad de los productos que se van a utilizar, por lo que se recomienda utilizar materiales de primera calidad respaldados por empresas líderes del sector. También es muy importante que estos materiales sean aplicados por profesionales que cuenten con formación adecuada y conocimientos actualizados de los nuevos productos en el mercado.

Cuanto menos se deje deteriorar la fachada, menos reparaciones importantes se generarán en el futuro. La humedad por filtración cuando se evapora produce vapor de agua, que al enfriarse día tras día da lugar a humedades de condensación en las viviendas. Además, las estancias interiores cuando están aisladas de la humedad, tienen un mayor grado de confort. Así pues, es en las viviendas en las que hay humedades donde se genera un mayor gasto en calefacción, que podría disminuirse considerablemente al pintar la fachada y patios interiores con una pintura impermeabilizante de calidad.

¿Cómo elegir la pintura adecuada para la fachada?

En el mercado hay una gran variedad de pinturas, pero una buena pintura para fachadas debe ser resistente al sol, impermeable, transpirable al vapor de agua, hidrofugante, duradera, resistente al desgaste, que tenga una buena adherencia al soporte, antimoho, antigrietas y, a ser posible, que sea autolimpiable para que la suciedad pueda ser eliminada mediante el agua de lluvia. Estas son las pinturas principales que suelen utilizarse habitualmente en la pintura de fachadas: 

a) pinturas acrílicas, muy fáciles de aplicar, impermeables y que suelen resistir bien a la intemperie; 

b) pinturas hidropliolite, un revestimiento a base de resinas acrílicas muy duradero y con una alta resistencia a la intemperie que está indicado en fachadas en mal estado;  

c) pinturas siloxánicas, impermeables, repelentes al agua, antimoho, autolimpiables con el agua de lluvia y muy resistentes a la intemperie, por lo que están indicadas especialmente para climas extremos y muy húmedos; 

d) pinturas elásticas, ideales cuando se necesita impermeabilizar y recubrir un soporte con pequeñas fisuras; 

e) pintura termoaislante, un recubrimiento de alta tecnología con microesferas de vidrio huecas que tiene propiedades anticondensación y antisonora; 

f) pinturas de silicato, muy duraderas y resistentes a la intemperie con silicato potásico que se adhiere a superficies de origen mineral como ladrillos, hormigón y revoques.

En todo caso, antes de elegir la pintura para la fachada hay que tener en cuenta una serie de factores: 

a) la ubicación de la fachada, ya que si se encuentra en una región muy lluviosa habrá que recurrir a productos resistentes al agua, mientras que si se encuentra en una zona de mucho sol y altas temperaturas será conveniente que la pintura sea resistente a los rayos UV; 

b) el estado del edificio, porque si la fachada presenta grietas, fisuras, moho o mal aislamiento, habrá que solucionar estos problemas antes de proceder al pintado; 

c) adherencia de la superficie, ya que si tiene una buena adherencia no será necesario aplicar una capa previa de imprimación; 

d) rendimiento, calidad de la pintura y nivel de cubrición, ya que cuánto mayor sea el rendimiento y el nivel de cubrición, menos pintura habrá que aplicar. Además, es muy importante aplicar una pintura que sea transpirable, porque si no el vapor de agua del interior y las sales que arrastra buscarán un punto débil por el que salir al exterior dando lugar a manchas de humedad, ampollas y desconchados.

En cuanto a la elección del color, dependiendo de la luminosidad que por razones de orientación o geometría pueda tener el paramento, podremos elegir colores más oscuros o más claros. Suelen aplicarse colores claros que aportan claridad a las estancias interiores y a los patios interiores, pero no es extraño ver patios interiores pintados de color teja, un recubrimiento elástico e impermeable. Especialmente en la planta baja es conveniente aplicar una pintura impermeable de calidad y es recomendable instalar algún tipo de zócalo.

Por otra parte, lo normal es pintar del mismo color que ya tiene, pero algunas veces las comunidades de vecinos se plantean un cambio de color que se ajuste más a sus gustos, que haga que la fachada destaque o que ayude a que la fachada se integre mejor en el entorno arquitectónico. En este caso, es importante comprobar si existe alguna normativa que impida el uso de determinados colores, lo que limitaría en parte el poder de decisión de los propietarios.

NOTA: si bien este artículo se ha enfocado a los paramentos de una comunidad de vecinos, los mismos principios aplican a los paramentos de una vivienda unifamiliar.