¿Qué cosas NO puede hacer un presidente de la Comunidad? Mitos y realidades

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Si vives en una comunidad de propietarios, seguramente te habrás preguntado alguna vez qué funciones tiene el presidente de la comunidad de vecinos y qué límites tiene su actuación.

El presidente es la persona que representa a la comunidad ante terceros y que tiene la responsabilidad de velar por el buen funcionamiento de la misma. Sin embargo, esto no significa que tenga un poder absoluto ni que pueda hacer lo que le plazca sin rendir cuentas a nadie. Existen una serie de normas legales y estatutarias que regulan las competencias y obligaciones del presidente, así como los derechos y deberes de los demás propietarios.

¿Puede el presidente delegar su cargo en otra persona?

Es frecuente pensar que un presidente puede delegar su responsabilidad en un familiar o tercero alegando falta de tiempo o imposibilidad para ejercer el cargo. Sin embargo, esto no es cierto. El presidente es una figura central en la comunidad y no puede transferir su función a otra persona, ni siquiera por motivos de enfermedad o imposibilidad. Si no puede cumplir con sus funciones, la comunidad deberá elegir un nuevo presidente.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que el presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Por tanto, sólo puede ser presidente quien sea propietario y haya sido designado por uno de estos procedimientos. Si el presidente quiere dejar su cargo, debe convocar una junta extraordinaria para presentar su dimisión y elegir a un sustituto.

¿Puede el presidente contratar obras sin autorización de la junta?

Otro malentendido común es que el presidente puede contratar a un contratista de su confianza para obras no urgentes ni autorizadas por la junta general. En realidad, el presidente no tiene la autoridad para tomar decisiones unilaterales en este sentido. Las obras o servicios que se realicen en el edificio deben ser aprobados por la junta de propietarios, salvo que se trate de obras urgentes o necesarias. Lo contrario podría acarrear consecuencias financieras y conflictos innecesarios. Por lo tanto, es importante que actúe siempre en estricto cumplimiento de sus facultades y de acuerdo a lo que ha sido autorizado por la junta general.

¿Puede el presidente demandar en nombre de la comunidad sin autorización de la junta?

Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el presidente de la comunidad no tiene la facultad por sí mismo para presentar demandas en nombre de la comunidad sin la autorización previa de la junta. Para presentar una demanda, es necesario que la junta adopte un acuerdo por la mayoría simple autorizando al presidente para ejercer acciones judiciales en nombre de la comunidad. Si no se obtiene este acuerdo, el demandado podría alegar que no ha existido la autorización de la junta y que, por lo tanto, la demanda no es válida.

¿Puede el presidente transmitir su cargo a otra persona?

No es posible transmitir el cargo de presidente de la comunidad a un tercero. Si una persona es designada por sorteo para ejercer este cargo y después encuentra a alguien interesado en asumir el mismo, deberá convocar una junta extraordinaria para presentar su dimisión y permitir que la nueva persona sea elegida como presidente. Si no se alcanza el quórum necesario para elegir a un nuevo presidente, el designado por sorteo deberá seguir ejerciendo el cargo.

¿Puede el presidente renunciar a su cargo?

Un comunero designado por sorteo sí puede renunciar al cargo si considera que tiene razones personales o cualquier otra que le impiden ejercer. Para llevar a cabo esta dimisión, el presidente debe convocar una junta de propietarios extraordinaria y comunicar a los demás miembros de la junta las razones por las que no puede seguir ejerciendo el cargo. Una vez que se haya presentado la renuncia, se puede proceder a una nueva votación o aplicar el sistema de sorteo o turno para elegir a un nuevo presidente.

Si el comunero designado se niega a aceptar el cargo o no convoca la junta en un plazo razonable, la comunidad podría tener problemas para elegir a un nuevo presidente y podría ser necesario acudir a la vía judicial.

¿Puede ignorar sus obligaciones?

Cuando el comunero designado presidente por sorteo opta por tomar una actitud pasiva y no realizar las funciones que le corresponden, podría enfrentarse a consecuencias legales. No hacer nada no es una opción. El comunero podría incurrir en responsabilidades civiles y enfrentar demandas por los daños provocados por su falta de acción.

¿Qué otras cosas NO puede hacer el presidente?

Además de las cuestiones anteriores, hay otras cosas que el presidente no puede hacer sin vulnerar las normas legales o estatutarias que rigen la comunidad de propietarios. Por ejemplo, el presidente no puede:

• Cobrar una remuneración por su cargo, salvo que los estatutos lo establezcan expresamente.
• Imponer sanciones a los propietarios que incumplan las normas de convivencia, salvo que los estatutos lo prevean y se respete el derecho de defensa del infractor.
• Negarse a convocar una junta cuando lo soliciten al menos la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
• Negarse a incluir en el orden del día de la junta los asuntos que le propongan los propietarios con antelación suficiente.
• Negarse a facilitar a los propietarios la información y documentación relativa a la gestión de la comunidad.
• Negarse a ejecutar los acuerdos adoptados por la junta, salvo que sean contrarios a la ley o a los estatutos.

En resumen

Como hemos visto, el presidente de la comunidad de vecinos tiene un papel importante y una gran responsabilidad, pero también unos límites claros que debe respetar. No puede actuar como un dictador ni como un intermediario interesado, sino como un representante legal y un gestor eficaz de la comunidad. Para ello, debe contar con el apoyo y la colaboración de los demás propietarios, así como con el asesoramiento profesional de un administrador de fincas si lo considera necesario. 

Si eres presidente o propietario en una comunidad de vecinos, es fundamental conocer las reglas y regulaciones vigentes para evitar problemas y garantizar la armonía en tu comunidad. No dudes en consultar a un administrador de fincas colegiado si necesitas asesoramiento en cuestiones de gestión comunitaria. También puedes visitar nuestro Manual del Presidente, donde encontrarás información útil sobre temas que te ayudarán a que mantenerte informado y actuar de manera responsable.