Revestimiento de fachadas en comunidades de vecinos

Las fachadas de nuestros edificios, además de ser su carta de presentación, constituyen la envolvente que nos protege de los fenómenos meteorológicos y suelen ser las protagonistas principales de las inspecciones técnicas de edificios y, por lo tanto, la parte del edificio a la que se destinan grandes sumas de dinero en reparaciones y mantenimientos.

Por eso, en este artículo trataremos de las patologías más habituales en las fachadas, el mantenimiento de las fachadas, los tipos de revestimiento de fachadas y, por último, sabremos qué mayoría se necesita obtener en la junta de vecinos para poder acometer obras de conservación o mejora en la fachada del edificio.

Patologías más habituales en las fachadas

El estado en que se encuentra la fachada del edificio juega un papel muy importante no solo desde el punto de vista estético, sino por su importancia de cara a la protección y habitabilidad del inmueble. No cabe duda de que la climatología y el paso del tiempo deterioran las fachadas de manera importante, pero si la fachada cuenta con un revestimiento de calidad resistirá mejor a la intemperie y tendrá un aspecto más estético y cuidado que, además, añadirá valor a la comunidad de propietarios.

Cuando se lleva a cabo una inspección completa de un inmueble, las fachadas y la cubierta suelen ser las partes del edificio que sufren más patologías. Estas que indicamos a continuación son las patologías más habituales en las fachadas de una comunidad de vecinos:

1. Manchas de verdín y humedad.
   Sobre todo en zócalos, debido a la absorción del agua por capilaridad. .
2. Suciedad.
   Que aparece principalmente a consecuencia de la contaminación. 
3. Manchas de salitre.
   Suelen aparecer en ladrillos y morteros y normalmente se eliminan limpiando la fachada. Suelen aparecer durante la fase de construcción de la fachada, aunque también es habitual que aparezcan con posterioridad.
4. Fisuras.
   Casi siempre se deben a movimientos y dilataciones de los materiales. 
5. Grietas.
   Además de afectar gravemente a la estética, normalmente esconden un problema importante, como por ejemplo un mal asentamiento del edificio. 
6. Desprendimientos.
   Los desprendimientos de partes o componentes de la fachada se pueden deber a varios factores. 

¿Cómo llevar a cabo un adecuado mantenimiento de la fachada?

• Debemos tener un programa o plan de mantenimiento regular y seguirlo rigurosamente.
• Debemos proceder a la renovación o reparación de las partes de la fachada que se vayan deteriorando o que presenten patologías sin esperar a que éstas se agraven más. Además, es conveniente realizar una limpieza de la fachada cada cierto tiempo ya que aumentará considerablemente la durabilidad de los materiales y expondrá las partes de la fachada que necesitan mantenimiento. Tenga presente que una detección temprana puede ahorrar muchos problemas en el futuro. Además, también es aconsejable renovar con periodicidad la pintura de la fachada.
• También es importante inspeccionar los elementos metálicos de la fachada y sus uniones y soldaduras para cerciorarnos de que están en óptimas condiciones. Si estos elementos están pintados, deben ser pintados cada cierto tiempo.
• Si en nuestra fachada se detectan problemas de humedad, debemos localizar y solucionar el origen de las humedades y proceder a su reparación cuanto antes. Además, si llevamos a cabo un mantenimiento periódico del resto de elementos del edificio aumentaremos considerablemente la vida útil de los revestimientos de la fachada. 
• Es importante recordar que los materiales de los edificios no tienen una durabilidad ilimitada, por lo tanto, a medida que ésta se vaya agotando debemos proceder a su rehabilitación, guiados siempre por expertos profesionales conocedores de esta materia.
• A la hora de fijar elementos pesados en la fachada, hay que asegurarse de que realmente se están fijando al elemento resistente de dicho cerramiento y no a aplacados, aislamientos o cámaras de aire (fachadas ventiladas) y, mucho menos, a monocapas. 

Tipos de revestimientos de fachadas

Vamos a mencionar brevemente los diferentes revestimientos que hay en el mercado y sus características principales, sin entrar demasiado en detalle, pero, si se están planteando renovar la fachada, es necesario informarse bien de las ventajas e inconvenientes de cada uno de ellos antes de aceptar un presupuesto. Además, al colocar un revestimiento nuevo en la fachada se debe respetar la normativa vigente y, una vez más, ir de la mano de un profesional cualificado que conozca bien el tipo de obra a realizar.

No hay un revestimiento perfecto para todo tipo de fachadas, sino que la elección dependerá del soporte sobre el que se vaya a aplicar, así que es imprescindible informarse bien antes de comenzar la obra:

• Revestimientos de ladrillo visto con diferentes acabados, incluso esmaltados en colores
• Aplacado cerámico, con infinidad de diseños, colores y formatos
• Aplacado de piedra natural
• Revestimientos de piedra artificial
• Revestimientos de mortero
• Estucos a la cal
• Monocapas
• Morteros decorativos
• Revestimientos de hormigón y paneles de hormigón prefabricado
• Paneles fenólicos
• Revestimientos de materiales compuestos
• Revestimientos de madera
• Revestimientos de PVC
• Revestimientos metálicos (aluminio, acero, acero inoxidable, acero cortén, etc.)
• Jardines verticales
• Revestimientos de vidrio, conocidos como muros cortina
• Revestimientos de telas, de casi inexistente aplicación en viviendas
• Pinturas acrílicas, pliolite, al silicato o al siloxano

¿Cómo escoger el revestimiento adecuado para la fachada de la comunidad?

El paso del tiempo, el efecto de los rayos UV, la exposición a la lluvia, la contaminación y los agentes atmosféricos son los principales causantes del deterioro de la superficie de las fachadas. Son factores inevitables, pero sus efectos se pueden retrasar si se elige un revestimiento que tenga en cuenta una serie de factores:

• Material de construcción de la superficie: Es muy importante saber con qué material está construida la fachada para poder elegir el más adecuado.
• Climatología y lugar geográfico: Las fachadas se ven expuestas a diferentes factores climatológicos en función del lugar geográfico en que se encuentre el edificio. Por ejemplo, en el norte de la península hay mayores niveles de lluvia y humedad, mientras que en el sur el problema principal es el sol. 
• Estado del revestimiento anterior: Es muy importante saber en qué estado se encuentra la superficie en cuestión, ya que si se trata de un edificio antiguo probablemente haya que eliminar restos de pinturas anteriores, reparar fisuras, grietas y humedades, así como regular su absorción con una buena imprimación del soporte antes de colocar el revestimiento propiamente dicho. 
• Si la fachada se va a pintar, es necesario conocer la superficie total de la fachada a pintar y el rendimiento del producto para calcular de manera aproximada la cantidad de pintura que se va a utilizar.

¿Cuánto cuesta un revestimiento de fachada?

Evidentemente, el precio varía mucho ya que depende del revestimiento elegido, la calidad de los materiales, la duración de la obra y las dimensiones de la fachada.

Aunque hay muchos tipos de revestimiento, uno de los más comunes es el enfoscado de cemento, que suele costar de 20 a 30 euros por metro cuadrado. Sin embargo, a pesar de ser uno de los más económicos, desde el punto de vista estético no es la mejor elección, así que normalmente se utiliza como soporte para otro tipo de revestimiento y generalmente se cubre con una capa de pintura. Además, no ofrece ningún tipo de aislamiento térmico o acústico, se agrieta con facilidad y suele dar lugar a condensaciones interiores.

Como a la larga el enfoscado de cemento supone un desembolso mayor, quizá sea más interesante decidirse por un enfoscado monocapa, que tiene un coste entre 30 y 40 euros por metro cuadrado, o por un aislamiento SATE que permite un ahorro energético considerable y suele costar entre 50 y 60 euros por metro cuadrado. Por último, las fachadas ventiladas, que poseen excelentes prestaciones en cuanto a aislamiento térmico y acústico y también suponen un considerable ahorro en la factura energética, suelen costar entre 110 y 120 euros por metro cuadrado. Esta última es una de las mejores opciones a la hora de rehabilitar una fachada, no solo por el aislamiento térmico sino porque también aportan un gran valor al edificio desde el punto de vista estético.

Estos son solo algunos ejemplos, pero como hay tantos revestimientos entre los que elegir en función del tipo de fachada, es recomendable informarse bien de las características de cada uno de ellos y pedir varios presupuestos antes de acometer la obra. Además, teniendo en cuenta que este tipo de obras pueden resultar bastante caras, es aconsejable acudir al ayuntamiento para informarse de posibles ayudas o subvenciones para este tipo de actuaciones.

¿Qué mayoría se necesita para acometer obras de conservación o mejora en la fachada?

Según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obras necesarias tienen carácter obligatorio y no necesitan ser aprobadas en la junta de propietarios, sin embargo, las obras de mejora o no necesarias deben ser aprobadas por 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación. En este último caso, si uno de los propietarios ha votado en contra de la realización de las mismas y lo que tiene que pagar por derrama supera 3 mensualidades de los gastos comunes, no estará obligado al pago de esas obras de mejora.

A veces, cuando se trata de trabajos de conservación o mejora de la fachada del edificio, hay controversia a la hora de considerar la obra como necesaria, pero, si se acredita debidamente, todos los vecinos estarían obligados a pagar la realización de las obras.