Cómo cesar al Administrador cuando el Presidente no quiere convocar la Junta

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En una comunidad de vecinos, el administrador juega un papel fundamental. Su labor incluye la gestión financiera, la contratación de servicios y el mantenimiento de la finca. Sin embargo, pueden surgir situaciones en las que la comunidad no esté satisfecha con su trabajo. En estos casos, el cese del administrador se convierte en una necesidad.

Como cualquier otra decisión a tomar en una comunidad, deberá hacerse una convocatoria extraordinaria de la Junta de propietarios. Sin embargo, ¿qué ocurre cuando el presidente no cumple con su obligación de convocarla? Aunque pueda parecer una situación complicada, existen pasos claros que puedes seguir para resolver este problema de manera eficiente y conforme a la normativa legal.

¿Qué hacer si el presidente no quiere convocar la junta?

Si el presidente se niega a convocar la junta para cesar al administrador, no hay que desanimarse. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece a los propietarios dos alternativas:

1. Convocatoria por los propietarios:

Si el presidente se niega a convocar una junta extraordinaria, los propietarios tienen el derecho de convocarla por iniciativa propia. La LPH permite que los propietarios puedan convocar una junta de propietarios si representan, al menos, el 25% del total de cuotas de participación o, en su defecto, del número de propietarios. Este derecho existe para asegurar que la opinión de una parte importante de la comunidad sea considerada, incluso si el presidente o el administrador no hacen nada al respecto o se niegan a actuar.

En esta reunión, se puede votar para cesar al administrador y elegir uno nuevo.

Es importante tener en cuenta que:

• 25% de propietarios: Necesitas un porcentaje significativo de propietarios, que representen al menos el 25% de las cuotas de participación o, en su defecto, del número de propietarios, para poder solicitar la convocatoria de una junta extraordinaria.
• Orden del día específica: Al convocar la junta, asegúrate de incluir en el orden del día el punto referente al cese del administrador. Proporciona una justificación clara y fundamentada para esta decisión, respaldada por evidencia documentada si es posible.
• Solicitud formal al Presidente: Envía la solicitud al presidente por escrito, con acuse de recibo, indicando el motivo de la junta y los puntos a tratar, respaldada por las firmas recogidas. Esta solicitud debe entregarse de manera que quede constancia de la misma, correo certificado, burofax, etc.
• Plazo para la convocatoria: El presidente tiene un plazo de 30 días para convocar la junta. Si no lo hace, los propietarios podrán convocar la Junta directamente.

Documenta cada paso y asegúrate de cumplir con los requisitos formales. La transparencia es clave para evitar problemas futuros. 

2. Demanda judicial:

Si el presidente persiste en no convocar la Junta o no toma medidas para destituir al administrador, se pueden considerar las siguientes acciones legales:

• Requerimiento Notarial: Solicita a un notario que envíe un requerimiento formal al presidente y al administrador. Este documento establecerá un plazo para la convocatoria de la Junta y el cese del administrador.
• Demanda Judicial: Si el requerimiento notarial no surte efecto, consulta con un abogado especializado en derecho de propiedad horizontal. Puede presentarse una demanda judicial para forzar la convocatoria de la Junta y la destitución del administrador.
• Costes del proceso: Es importante tener en cuenta que este proceso puede ser largo y costoso.

Celebración de la Junta Extraordinaria y Votación

Durante la junta, se debe permitir el debate sobre el cese del administrador, siguiendo el orden del día establecido. La decisión de cesar al administrador requiere la mayoría de votos de los propietarios presentes o representados en la junta, calculada en base a las cuotas de participación que estos representen. En Supervecina te ofrecemos una opción muy cómoda, el voto online, no te lo pierdas!

Asegúrate de registrar adecuadamente la decisión de cesar al administrador en el libro de actas de la comunidad. Este registro servirá como evidencia en caso de futuras disputas o reclamaciones.

Una vez aprobado el cese, se debe notificar formalmente al administrador de la decisión tomada por la comunidad. Proporciona la información necesaria sobre los plazos y condiciones de finalización de su contrato, así como los pasos a seguir para el traspaso de funciones a un nuevo administrador.

Es importante planificar con anterioridad la transición hacia un nuevo profesional de la gestión de fincas. Identifica posibles candidatos o empresas de administración y evalúa sus credenciales y experiencia en el sector. Establece un plan detallado para el traspaso de funciones y responsabilidades, asegurando una transición sin problemas y mínimas interrupciones en la gestión de la comunidad. Te dejo el enlace de un artículo que te puede servir si tienes dudas sobre La figura del administrador de fincas: ¿Qué hace y cómo te beneficia?.

Seguimiento y Evaluación Continua

Una vez completado el proceso de cese del administrador y la incorporación de un nuevo profesional, es crucial realizar un seguimiento y evaluación continua de su desempeño. Establece mecanismos de retroalimentación con los vecinos y haz una evaluación periódica para garantizar que las expectativas de la comunidad se cumplan y que se mantenga un alto nivel de calidad en la gestión de la finca.

Conclusiones

En resumen, cuando el presidente no quiere convocar la Junta, los propietarios tienen opciones legales para cesar al administrador. Mantén una comunicación clara y busca la transparencia en la gestión de tu comunidad. ¡No dejes que la inactividad perjudique el bienestar de todos!

Recuerda que siempre es recomendable consultar con un profesional legal para asegurar que sigas los procedimientos adecuados en tu situación específica. ¡Buena suerte en tu proceso de cese administrativo! 🏢🔍