Cómo Tomar Decisiones en Tu Comunidad: Guía sobre Acuerdos y Votaciones

Los acuerdos se votan en junta de propietarios y la mayoría necesaria depende del asunto: la regla general del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal es la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas, y en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes si suma más de la mitad de las cuotas presentes. El acta debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la junta o en los 10 días naturales siguientes, y desde ese cierre los acuerdos son ejecutivos (art. 19.3 LPH). Los ausentes que no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales desde que se les comunica el acuerdo cuentan como votos a favor (art. 17.8), salvo en los casos que la propia ley excluye.

Tipo de acuerdo	Mayoría	Artículo LPH
Modificar el título constitutivo o los estatutos (acuerdos no regulados expresamente)	Unanimidad del total de propietarios y cuotas	17.6
Innovaciones, instalaciones o mejoras no necesarias; portería, conserjería o vigilancia	3/5 del total de propietarios y 3/5 de cuotas	17.4 y 17.3
Ascensor y supresión de barreras arquitectónicas	Mayoría de propietarios y de cuotas	17.2
Energías renovables comunes, aerotermia, geotermia, telecomunicaciones	Un tercio de propietarios y un tercio de cuotas	17.1
Resto de acuerdos (cuentas, presupuestos, nombramientos)	Mayoría de propietarios y cuotas; en 2ª convocatoria, mayoría de asistentes con más de la mitad de las cuotas presentes	17.7

Tienes el detalle de cada caso en nuestra guía de mayorías en la junta de propietarios.

¿Cómo se adoptan los acuerdos?

Los acuerdos son adoptados durante las juntas de la comunidad de propietarios. Estas juntas son reuniones donde los propietarios discuten y votan sobre diversos temas relacionados con la comunidad. Los acuerdos adoptados durante estas juntas deben ser ejecutados por el administrador de fincas en los términos establecidos en el acuerdo.

Todos los propietarios pueden asistir y participar en la junta, en persona o representados con un escrito firmado (art. 15.1 LPH). Hay una excepción al voto: quien al empezar la junta no esté al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad, y no las haya impugnado judicialmente ni consignado, puede intervenir en las deliberaciones pero no vota, y su cuota no se computa para las mayorías (art. 15.2). Si quieres ver cómo se cuentan los votos en la práctica, lo explicamos en gestión de votos en la comunidad.

El 77,3% de los propietarios considera mejorables las decisiones de su junta (Consulta Supervecina, 2020). Que participen más vecinos, en persona, con un escrito de representación o a distancia, es la forma más directa de mejorarlas.

El papel del presidente en la ejecución de acuerdos

El presidente de la comunidad tiene un papel importante en la ejecución de los acuerdos. Sin embargo, su papel no es obstaculizar o evitar la ejecución de los acuerdos. Al contrario, el presidente debe facilitar la ejecución de los acuerdos y asegurarse de que se lleven a cabo según lo decidido en la junta.

Aunque el presidente puede tener opiniones fuertes sobre ciertos acuerdos, no tiene legitimidad para evitar su ejecución. Si el presidente votó en contra y salvó su voto, puede impugnar judicialmente el acuerdo, como cualquier otro propietario legitimado (art. 18.2 LPH). El plazo es de 3 meses desde la junta, o de 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3). La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar a petición del demandante (art. 18.4). Si la junta pierde la confianza en él, puede cesarlo: te lo contamos en cese del presidente de la comunidad.

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¿Qué sucede cuando el presidente impugna un acuerdo?

Si el presidente decide impugnar un acuerdo, presentaría una demanda por el trámite del juicio ordinario, que es el cauce que fija el artículo 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil para las acciones de la LPH que no sean solo reclamaciones de cantidad. En estos casos, es posible que sea el vicepresidente quien represente a la comunidad.

Esto puede parecer complicado, pero es necesario para evitar conflictos de intereses. Después de todo, sería injusto esperar que el presidente defienda un acuerdo con el que no está de acuerdo. En estos casos, es importante que otro miembro de la junta rectora represente a la comunidad.

Conflictos de intereses

Los conflictos de intereses pueden surgir cuando el presidente tiene que defender un acuerdo con el que no está de acuerdo. En estos casos, es importante manejar la situación con cuidado para asegurar que se respeten los derechos de todos los propietarios.

La solución a este problema sería que compareciera en juicio representando a la comunidad el vicepresidente o cualquier miembro de la junta rectora. Esto asegura que la comunidad esté adecuadamente representada mientras se respeta el derecho del presidente a impugnar un acuerdo con el que no está de acuerdo.

El Desafío de Comuneros con Múltiples Propiedades

En ocasiones, nos encontramos con comuneros que poseen varias propiedades y pretenden influir en las decisiones de la junta alegando tener tantos votos como propiedades. La LPH no funciona así: exige una doble mayoría, de propietarios y de cuotas de participación (art. 17.7). Quien tiene varios pisos suma las cuotas de todos ellos, pero la ley cuenta propietarios, no pisos. Por eso puede tener mucho peso en cuotas y aun así no reunir la mayoría de propietarios, o bloquearla.

Cuando por este motivo no se consigue la mayoría, el segundo párrafo del artículo 17.7 LPH abre una salida: cualquier interesado puede pedir al juez, en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, que resuelva. El juez cita a las partes que se oponen, las oye en comparecencia y resuelve en equidad en el plazo de 20 días desde la petición, pronunciándose también sobre las costas.

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Conclusión

La toma de decisiones en una comunidad de propietarios puede ser complicada, pero entender cómo se adoptan y ejecutan los acuerdos, conocer el papel del presidente y cómo manejar situaciones con propietarios de múltiples inmuebles puede facilitar este proceso. Recuerda siempre que es importante mantener una comunicación abierta y respetuosa con todos los miembros de tu comunidad.

Al final del día, todos somos parte de la misma comunidad y nuestro objetivo común debe ser hacerla un lugar mejor para vivir. Al entender cómo funcionan los acuerdos y las votaciones, puedes participar más activamente en tu comunidad y ayudar a tomar decisiones que beneficien a todos.

Si eres presidente o propietario en una comunidad de vecinos, es fundamental conocer las reglas y regulaciones vigentes para evitar problemas y garantizar la armonía en tu comunidad. No dudes en consultar a un administrador de fincas colegiado si necesitas asesoramiento en cuestiones de gestión comunitaria. También puedes visitar nuestro Manual del Presidente, donde encontrarás información útil sobre temas que te ayudarán a que mantenerte informado y actuar de manera responsable.

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