La mayoría necesaria para aprobar un acuerdo en una junta de propietarios depende del tipo de decisión: los acuerdos ordinarios (presupuesto, cuentas, derramas para gastos corrientes, cambio de administrador) se aprueban por mayoría simple; los servicios o instalaciones nuevas y la limitación de pisos turísticos exigen tres quintas partes (3/5); las infraestructuras de telecomunicaciones, recarga eléctrica o energías renovables, un tercio (1/3); y modificar los estatutos o el título constitutivo, unanimidad. Todo ello está regulado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
En España hay aproximadamente 9,2 millones de viviendas en edificios de varios propietarios, según el Censo de Población y Viviendas del INE (2021), y cerca del 75 % están gestionadas por un administrador profesional, según estimaciones del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). En todas ellas, la pregunta «¿cuántos votos necesitamos?» decide si un acuerdo es válido o impugnable. Esta guía resuelve esa duda para cada tipo de decisión, con el texto del artículo 17 LPH actualizado tras las reformas de 2019, 2022 y 2025.
Tabla resumen: ¿qué mayoría necesita cada acuerdo?
| Mayoría exigida | Para qué sirve | Artículo LPH | Voto de ausentes |
|---|---|---|---|
| Mayoría simple (más síes que noes de los presentes) | Presupuesto y cuentas, derramas de gastos corrientes, nombrar y cesar al administrador, obras de conservación, accesibilidad obligatoria | art. 17.7 | No se computa |
| Un tercio (1/3) de propietarios y cuotas | Telecomunicaciones, puntos de recarga de vehículo eléctrico, energías renovables (autoconsumo) | art. 17.1 y 17.5 | No se computa |
| Tres quintos (3/5) de propietarios y cuotas | Servicios comunes nuevos (portería, piscina, conserjería), limitar o prohibir pisos turísticos y su recargo de cuota | art. 17.3 y 17.12 | Silencio = a favor (30 días) |
| Unanimidad (100 % de propietarios y cuotas) | Modificar el título constitutivo o los estatutos, cambiar cuotas de participación, desafectar un elemento común | art. 17.6 | Silencio = a favor (30 días) |
¿Qué mayoría se necesita para aprobar una derrama?
Una derrama no tiene una mayoría única: depende de para qué sea. Si financia un gasto ordinario o una obra de conservación obligatoria (arreglar una tubería común, reparar el tejado), basta la mayoría simple (art. 17.7 LPH). Si paga una mejora no necesaria (instalar una piscina), requiere 3/5; y si deriva de una obligación legal de accesibilidad, se aprueba por mayoría simple aunque modifique el título.
La clave está en distinguir el destino de la derrama. Las derramas para mejoras se rigen además por el art. 17.4 LPH: si el coste excede de tres mensualidades ordinarias y un propietario vota en contra, ese disidente puede quedar exonerado de pagar la mejora (aunque tampoco disfrutará de ella sin abonar después su parte). En cambio, en una obra de conservación o seguridad nadie puede exonerarse: es obligatoria para todos. Puedes profundizar en cuándo puedes negarte a pagar una derrama.
¿Qué es la mayoría simple y para qué acuerdos vale?
La mayoría simple es la regla general: vale para todo acuerdo que la ley no reserve expresamente a una mayoría reforzada. Se calcula como más votos a favor que en contra de los propietarios asistentes, siempre que representen a su vez la mayoría de las cuotas presentes (art. 17.7 LPH).
En segunda convocatoria —la situación más habitual— el acuerdo es válido con la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, sin necesidad de un quórum mínimo de asistencia. Por mayoría simple se aprueban las cuentas y el presupuesto anual, las obras de reparación ordinaria y el nombramiento y cese del administrador.
¿Cuándo se necesita la mayoría de tres quintos (3/5)?
La mayoría de 3/5 (el 60 % de propietarios y de cuotas) se exige para crear, modificar o suprimir servicios comunes de interés general —portería, conserjería, vigilancia, una piscina nueva— conforme al art. 17.3 LPH. Es una mayoría intermedia, pensada para modernizar el edificio sin la rigidez de la unanimidad.
Desde la reforma introducida por el art. 17.12 LPH, esta misma mayoría de 3/5 permite autorizar, limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos del edificio, así como aprobar un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos de las viviendas que ejerzan esa actividad. Estos acuerdos no tienen efecto retroactivo: quien ya operaba legalmente antes del acuerdo puede continuar. El Tribunal Supremo confirmó esta interpretación en sus sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre.
¿Qué acuerdos bastan con un tercio (1/3) de los votos?
La instalación de infraestructuras comunes de aprovechamiento general se aprueba con solo un tercio de propietarios y cuotas (art. 17.1 LPH): antenas y servicios de telecomunicación, y los sistemas para suministros energéticos colectivos o autoconsumo (placas solares en zonas comunes). También los puntos de recarga de vehículo eléctrico tienen un régimen facilitado: cualquier propietario puede instalar uno en su plaza comunicándolo previamente, sin necesidad de acuerdo de la junta.
¿Qué decisiones exigen unanimidad?
La unanimidad es el quórum más exigente y se reserva a los acuerdos que modifican el título constitutivo o los estatutos de la comunidad (art. 17.6 LPH): cambiar las cuotas de participación de un piso, convertir un local en vivienda, desafectar y vender un elemento común (como la antigua vivienda del portero) o imponer una limitación que reduzca el derecho de propiedad de un vecino.
La unanimidad se computa por personas y por cuotas a la vez: deben votar a favor todos los propietarios y la suma de sus cuotas debe alcanzar el 100 %. Eso sí, los ausentes que no manifiesten su discrepancia en los 30 días siguientes a la notificación del acta se computan como votos favorables (art. 17.8 LPH), lo que evita que una sola ausencia bloquee indefinidamente a la comunidad.
¿Qué mayoría se necesita para instalar un ascensor o hacer obras de accesibilidad?
Las obras de accesibilidad tienen un régimen propio y más favorable. Cuando las solicita un propietario en cuya vivienda residen o trabajan personas con discapacidad o mayores de 70 años, son obligatorias y no requieren acuerdo previo si el coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 10.1.b LPH).
Si la actuación no encaja en ese supuesto, se aprueba por mayoría simple de propietarios y cuotas conforme al art. 17.2 LPH —incluso cuando implique modificar el título constitutivo—, y la comunidad queda obligada al pago aunque exceda de esas doce mensualidades. Es un caso excepcional en el que una obra que altera el edificio no exige mayoría reforzada. Consulta también la guía de rampas y accesibilidad en comunidades.
¿Cómo se computan los votos de los propietarios ausentes?
En los acuerdos que exigen unanimidad o mayoría de 3/5, el propietario ausente que no comunique su discrepancia a la comunidad en el plazo de 30 días naturales desde la notificación del acta se considera que vota a favor (art. 17.8 LPH). Por eso el resultado de la junta es provisional hasta que transcurre ese plazo. En los acuerdos de mayoría simple, en cambio, solo cuentan los votos de los presentes y representados.
¿Qué pasa si se aprueba un acuerdo con la mayoría equivocada?
Un acuerdo adoptado sin la mayoría legalmente exigida es impugnable. Cualquier propietario que haya votado en contra, ausente o privado indebidamente de su voto puede impugnarlo ante los tribunales (art. 18 LPH), en el plazo de 3 meses —o de 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos—. Para impugnar es necesario estar al corriente de pago o consignar la deuda. De ahí la importancia de identificar bien la mayoría antes de votar: un error de quórum puede tumbar el acuerdo meses después.
«El error más frecuente en las juntas es aplicar la mayoría simple a un acuerdo que exigía tres quintos o unanimidad. El acuerdo nace viciado y basta con que un vecino lo impugne para anularlo», explican desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Un acta clara y un cómputo correcto de mayorías son la mejor defensa frente a una impugnación.
¿Aplican estas mayorías en Cataluña?
No exactamente. En Cataluña rige el Código Civil de Cataluña (CCCat, arts. 553-1 y siguientes), no la LPH estatal. El CCCat regula sus propias mayorías para la adopción de acuerdos (art. 553-25 CCCat) y modula el principio de unanimidad de forma distinta. Si tu comunidad está en Cataluña, verifica siempre el régimen catalán antes de calcular una mayoría.
¿Dudas sobre qué mayoría necesita el próximo acuerdo de tu comunidad? Con Supervecina celebras juntas presenciales, online o híbridas y usas un sistema de votación digital gratuito que registra cada voto y su coeficiente, de modo que el cómputo de mayorías queda siempre documentado y a prueba de impugnaciones.
Conclusión: identifica la mayoría antes de votar
Acertar con la mayoría es lo que convierte una decisión de junta en un acuerdo válido e inatacable. Recuerda la regla práctica: mayoría simple para el día a día, 1/3 para infraestructuras de servicios, 3/5 para servicios comunes nuevos y pisos turísticos, y unanimidad para tocar los estatutos o el título constitutivo. Ante la duda, un administrador de fincas profesional verifica el quórum y blinda el acta antes de que el acuerdo pueda impugnarse.
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Preguntas frecuentes sobre las mayorías en junta de propietarios
¿Cuántos votos se necesitan para cambiar de administrador?
Mayoría simple (art. 17.7 LPH). El nombramiento y cese del administrador no exige mayoría reforzada: basta con que voten a favor más propietarios de los presentes que en contra, representando más de la mitad de las cuotas presentes, siempre con el punto incluido en el orden del día.
¿Qué mayoría se necesita para prohibir los pisos turísticos?
Tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que representen las 3/5 de las cuotas (art. 17.12 LPH). La misma mayoría permite imponer un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes a esas viviendas, sin efecto retroactivo.
¿Una derrama obliga al vecino que votó en contra?
Si financia una obra de conservación, seguridad o accesibilidad obligatoria, sí: obliga a todos. Si paga una mejora no necesaria de más de tres mensualidades, el propietario que votó en contra puede quedar exonerado, conforme al art. 17.4 LPH.
¿Puede votar un propietario moroso?
No. El propietario que no esté al corriente de las deudas vencidas con la comunidad, y no las haya impugnado o consignado judicialmente, queda privado del derecho de voto (art. 15.2 LPH). Puede asistir y deliberar, pero su voto no se computa para las mayorías.
¿Qué pasa si un acuerdo se aprueba sin la mayoría correcta?
Es impugnable ante los tribunales (art. 18 LPH) en el plazo de 3 meses, o de 1 año si es contrario a la ley o a los estatutos. Por eso conviene verificar el quórum exigido antes de votar y reflejarlo con claridad en el acta.
¿Cómo cuentan los propietarios que no asisten a la junta?
En los acuerdos de 3/5 y de unanimidad, el ausente que no comunica su oposición en 30 días desde la notificación del acta se computa como voto a favor (art. 17.8 LPH). En los de mayoría simple solo cuentan los presentes y representados.
¿Se puede rebajar por estatutos la mayoría que exige la ley?
No a la baja. Los estatutos pueden reforzar un quórum (exigir más de lo que pide la LPH), pero no reducir las mayorías imperativas. La unanimidad para modificar el título constitutivo no puede sustituirse por una mayoría inferior mediante estatutos.
Redactado por el equipo de contenido de Supervecina. Revisado por: Departamento Legal de Supervecina (administradores de fincas colegiados). Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado; para un caso concreto, contacta con Supervecina. Texto del artículo 17 LPH conforme al consolidado del BOE vigente en 2026.
