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Imagina esto: estás en una reunión de la comunidad de propietarios de tu edificio y se está discutiendo la instalación de servicios de telecomunicaciones o la mejora de la accesibilidad para personas con discapacidad. ¿Cómo se toman esas decisiones? Bueno, el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene todas las respuestas sobre las mayorías en las junta de propietarios.
Tipos de mayorías en junta de propietarios:
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal clasifica los acuerdos de las juntas de propietarios en tres tipos, según la mayoría exigida para su aprobación:
- Mayoría Simple: Para la validez de ciertos acuerdos, como la realización de obras de mejora de eficiencia energética, se requiere el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, representando la mayoría simple de las cuotas de participación.
- Mayoría cualificada: Se requiere el voto favorable de un porcentaje determinado de propietarios, que suele ser de dos tercios o tres quintas partes. Algunas decisiones importantes, como la instalación o supresión de servicios comunes, requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios y de las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Unanimidad: Para ciertos acuerdos, como la aprobación o modificación de reglas en el título constitutivo o estatutos de la comunidad, se exige la unanimidad del total de los propietarios y de las cuotas de participación.
Si en algún caso no se puede alcanzar la mayoría necesaria para el acuerdo, un juez puede intervenir.
Instalación de infraestructuras comunes
El artículo 17 establece que la instalación de infraestructuras comunes, como las relacionadas con servicios de telecomunicaciones o energías renovables, puede ser acordada por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación. Es importante destacar que los costos de estas instalaciones no pueden ser repercutidos sobre aquellos propietarios que no votaron a favor del acuerdo, a menos que soliciten posteriormente el acceso a dichos servicios.
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Obras para supresión de barreras arquitectónicas y eficiencia energética
El texto de la Ley de Propiedad Horizontal también aborda la realización de obras para suprimir barreras arquitectónicas y mejorar la eficiencia energética. Estas obras requieren el voto favorable de la mayoría de los propietarios y la comunidad queda obligada al pago de los gastos, incluso si exceden doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Servicios de portería, vigilancia y otros servicios comunes
Para el establecimiento o supresión de servicios como portería o vigilancia, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Este mismo régimen se aplica al arrendamiento de elementos comunes y al establecimiento de equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica.
Innovaciones y mejoras en el edificio
El artículo 17 establece condiciones para la realización de innovaciones y mejoras en el edificio, requiriendo el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios. Además, ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones o mejoras no requeridas para la conservación del inmueble, a menos que se cuente con el consentimiento expreso de la mayoría.
Puntos de recarga para vehículos eléctricos:
La instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos en plazas individuales de garaje solo necesita una comunicación previa a la comunidad y el costo es responsabilidad del propietario del vehículo.
Votos ausentes:
Los propietarios que no asistan a la Junta, siempre que hayan sido citados correctamente, se considerarán a favor del acuerdo. Salvo que se trate de alguno de estos casos:
- Que el acuerdo implique un coste que no se pueda repartir entre los propietarios que lo hayan apoyado.
- Que el acuerdo suponga una modificación o reforma para uso exclusivo de algún propietario.
En estos casos, los propietarios ausentes tendrán 30 días naturales, desde que se les notifique el acuerdo (según el artículo 9), para comunicar su oposición al secretario de la comunidad, por cualquier medio que deje constancia de la recepción.
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Validez de los acuerdos:
Todos los acuerdos válidos deben ser acatados por todos los propietarios.
Resolución de disputas:
En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar, la Junta de propietarios resolverá lo procedente. Los propietarios también podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico.
Derramas:
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán responsabilidad del propietario en el momento en que se exige el pago.
¿Qué mayorías en junta de propietarios se necesitan para regular el alquiler turístico?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que para limitar o condicionar el alquiler turístico en la comunidad se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esta misma mayoría se exige para:
- Establecer cuotas especiales de gastos para las viviendas que se destinan a alquiler turístico.
- Aumentar la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realiza la actividad, siempre que el incremento no supere el 20%.
Es importante destacar que:
- Los acuerdos que regulen el alquiler turístico no pueden tener efectos retroactivos.
- Las comunidades de propietarios no pueden prohibir totalmente el alquiler turístico.
Conclusión:
En resumen, el artículo 17 es como un manual que garantiza que las decisiones en tu comunidad de propietarios se tomen de manera justa y equitativa, ¡así que asegúrate de entenderlo bien para participar activamente en la vida de tu edificio!
Nota:
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye la consulta con un profesional legal. En caso de duda, se puede consultar con el administrador de fincas o con un abogado especializado en propiedad horizontal.
