Cómo manejar problemas comunes en las Juntas de Propietarios

Las juntas de propietarios pueden ser un escenario donde surgen diversos problemas. En esta guía te presentamos soluciones a los más comunes: ausencias, comportamiento disruptivo, puntos no previstos en el orden del día, impugnación de acuerdos y representación de propietarios.

Las juntas de propietarios son una parte esencial de la vida en comunidad. Sin embargo, a veces pueden surgir problemas que dificulten su desarrollo y la toma de decisiones. En este artículo, abordaremos las soluciones a los problemas más comunes que pueden surgir durante la celebración de las juntas.

Ausencias y participación: ¿Cómo actuar si un comunero no puede asistir o desea ausentarse?

Es habitual que algunos propietarios no puedan asistir a las juntas o se tengan que ir durante la junta. Es importante que comuniquen su ausencia al presidente con antelación para que quede constancia en el acta.

En estos casos, el vecino tiene la opción de delegar su voto a otro comunero que sí vaya a estar presente en la junta. De esta forma puede participar aunque no pueda asistir.

¿Qué ocurre si no asisto a una junta y no comunico que quiero delegar mi voto a otro vecino?

Si no puedes asistir a la junta de propietarios, tienes 2 opciones, votar con anterioridad o delegar el voto. Si no haces nada, se considerará que estás a favor de los acuerdos adoptados. 

También puedes comunicar al presidente tu ausencia para que conste en el acta legalmente, y así poder reclamar si no estás de acuerdo con alguna de las decisiones.

Si me tengo que marchar durante una junta ¿Puedo delegar mi voto en la misma junta a otro comunero presente? 

Sí, pero deberías comunicarlo en el momento al presidente o administrador de fincas, para que conste en acta. También deberás comunicar quién será la persona que ejercerá la representación de tu voto en la junta. Si te marchas sin avisar, se entiende que te abstienes de votar en los temas del día y no podrás reclamar nada.

¿Sirve una representación antigua para otra junta de propietarios? ¿Qué hacer si aparece en una junta?

Las representaciones para juntas de propietarios no son válidas para juntas posteriores. Solo son válidas las representaciones generales que autorizan a un representante a asistir a cualquier junta. 

El presidente y el administrador de fincas deben verificar la validez de las representaciones en cada reunión. Ya que si una representación no es válida, el representante no podrá votar en nombre del propietario.

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¿Se puede aceptar que un vecino cambie su voto en una junta?

No, el presidente no puede aceptar que un comunero cambie su voto después de que la votación haya finalizado y se hayan fijado las mayorías.

¿Cómo puede ayudarme Supervecina en las ausencias y los votos?

En supervecina tenemos la herramienta de voto online, que te permite votar con anticipación y delegar el voto al vecino que desees. 

Si necesitas más información acerca de la asistencia a una junta y la delegación de voto, no te pierdas el siguiente post: Asistencia en Juntas de Propietarios: Normativas y Estrategias Prácticas

Respeto en la Junta: ¿Qué hacer si un vecino falta el respeto a los Órganos de Gobierno?

En ocasiones, algunos propietarios pueden tener un comportamiento inadecuado durante las juntas, interrumpiendo o faltando al respeto a los demás. ¿Cómo actuar ante un comportamiento así? 

El presidente tiene la potestad de retirar el derecho de palabra a un vecino que esté perturbando el desarrollo de la junta. Se haría una advertencia si no cesa el comportamiento inadecuado. Incluso en casos graves, el presidente puede expulsar al comunero de la junta por abuso de derecho.

Por supuesto, es necesario hacer una descripción detallada en el acta para justificar esta decisión y que quede constancia legal de lo ocurrido.

¿Es posible establecer un período máximo de debate en cada punto?

Sí, se puede limitar el tiempo de debate en cada punto de la junta, pero no es obligatorio. El presidente puede moderar los debates y determinar cuándo se ha discutido lo suficiente. La Ley no permite impugnar un acuerdo sólo porque se haya discutido poco tiempo, y es el presidente quien tiene la última palabra sobre la duración de cada punto.

¿Es obligatorio que explique mi voto negativo en el acta?

No, los propietarios que votan en contra no tienen que explicar las razones de su voto en el acta. Es irrelevante para la validez del acuerdo y solo extiende el acta innecesariamente. El acta sólo debe registrar los hechos relevantes de la junta, como solicita la Ley.

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En la última junta se aprobó un tema que no estaba en el orden del día. ¿Es eso legal?

No es legal aprobar un tema en la junta de propietarios si no está incluido en el orden del día, ni siquiera en el turno de ruegos y preguntas. La ley exige que se comuniquen con antelación los temas a tratar para que los propietarios puedan decidir si asisten o no, o si delegan su voto.

Si se aprueba un tema no incluido en el orden del día, cualquier propietario que no esté de acuerdo puede impugnar el acuerdo y pedir que se anule. Un juez probablemente anulará el acuerdo si no se incluyó en el orden del día. 

Para evitar este problema, se puede incluir en la convocatoria de la junta una advertencia de que solo se podrán tratar y votar los temas del orden del día.

Discrepancias e Impugnación de acuerdos:

Si hay algunas discrepancias sobre lo que se acordó. ¿Cómo se pueden resolver?

Las discrepancias sobre el acta sólo pueden ser sobre temas puntuales y se resuelven con el vicepresidente o la junta rectora. El acta del secretario-administrador es válida y el presidente no puede modificarla sin justificación.

¿Cuándo se puede impugnar un acuerdo?

Los propietarios tienen derecho a impugnar los acuerdos que consideren irregulares o contrarios a la ley. El plazo para impugnar un acuerdo es de un año y se debe presentar una demanda judicial. Se recomienda consultar con un abogado o administrador de fincas antes de hacerlo.

¿Se puede grabar una junta de propietarios para evitar problemas sobre lo que se dice?

La grabación de las juntas puede ser una herramienta útil para resolver problemas sobre lo que se dijo o lo que ocurrió. Se necesita un acuerdo por mayoría simple de los propietarios para autorizar la grabación de las juntas.

La grabación debe ser custodiada por el secretario administrador y solo podrá ser utilizada en caso de necesidad.

En definitiva,

Conocer las soluciones a los problemas en las juntas de propietarios que son más comunes, te ayudará a tener una junta más organizada y eficiente. Recuerda siempre mantener un ambiente de respeto y una comunicación clara en la comunidad de propietarios para evitar confusiones y conflictos.

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