Grietas en las paredes de mi domicilio

Si la grieta afecta a un elemento común (muros de carga, pilares, forjados, fachada o cimentación), la reparación corresponde a la comunidad: las obras necesarias para el deber de conservación del inmueble son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta, según el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal. Si la grieta es de un tabique o acabado interior de tu piso, la paga el propietario, que debe mantener en buen estado su vivienda y resarcir los daños que cause por su descuido (art. 9.1.b LPH). Si el edificio se recibió hace menos de diez años, además, pueden responder el promotor y el constructor por la Ley de Ordenación de la Edificación.

¿Por qué salen grietas en las paredes?

Las causas más habituales son:

• Movimientos del terreno bajo o cerca del edificio (asientos, subsidencia), que hacen que la estructura se desplace.
• Un fallo en la estructura del edificio o un defecto de ejecución.
• Un error en el diseño del edificio.
• Dilataciones, humedades o fisuras superficiales del revestimiento, normalmente menos graves.

Una grieta que atraviesa un muro o un forjado entre dos viviendas también puede facilitar el paso de humo o fuego de un piso a otro. Por eso, sea grande o pequeña, conviene que la vea un técnico.

¿Elemento común o privativo?

La frontera la marcan el artículo 396 del Código Civil y el artículo 3 de la LPH:

• Son elementos comunes, entre otros, el suelo, las cimentaciones y cubiertas, los elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga) y las fachadas con sus revestimientos exteriores (art. 396 CC). Una grieta que nace ahí la repara la comunidad: la costean los propietarios y la junta solo decide la derrama y cómo se paga (art. 10.2.a LPH), repartida por cuota de participación salvo que el título diga otra cosa (art. 9.1.e LPH).
• Es privativo lo que está dentro de los límites de tu piso y te sirve solo a ti (art. 3.a LPH): tabiques, yesos, alicatados. Eso lo paga el propietario (art. 9.1.b LPH).

Ojo: que la grieta se vea en tu salón no la hace privativa. Lo que cuenta es dónde está el origen, y eso lo determina el técnico. Y si la grieta de tu piso la provoca una obra del vecino, responde ese propietario (art. 9.1.b y 9.1.g LPH).

Cada propietario tiene además que respetar los elementos comunes y evitar que se dañen (art. 9.1.a LPH) y permitir la entrada en su piso para las reparaciones que necesite el edificio, con derecho a que la comunidad le indemnice los daños (art. 9.1.c y 9.1.d LPH).

Cómo comunicarlo a la comunidad

1. Avisa por escrito al administrador y al presidente, con fotos, fecha y ubicación de la grieta. La LPH obliga al propietario que advierta la necesidad de reparaciones urgentes en el resto del inmueble a comunicarlo sin dilación al administrador (art. 7.1).
2. El administrador debe atender la conservación del edificio y disponer las reparaciones urgentes, dando cuenta al presidente (art. 20.c LPH).
3. Pon una referencia (una marca a lápiz con fecha en cada extremo) para ver si la grieta crece. Ese dato le sirve al técnico.

Si quieres entender mejor el reparto de daños entre comunidad y vecino, lo explicamos en daños en elementos comunes de uso privativo.

Cuándo llamar a un técnico: ITE e IEE

Llama a un arquitecto o arquitecto técnico si la grieta es diagonal, si crece, si aparece a la vez en varias plantas, si las puertas y ventanas empiezan a no cerrar o si se ve en fachada o en muros de carga. Su informe es lo que decide si es un problema estructural y quién paga.

Los edificios de vivienda colectiva pueden ser requeridos por la Administración para acreditar su estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética mediante el Informe de Evaluación del Edificio (art. 29.1 del texto refundido de la Ley de Suelo). Cuándo es obligatoria la inspección técnica (ITE) y con qué periodicidad lo fija cada comunidad autónoma y cada ayuntamiento. Lo contamos en ¿es obligatoria la inspección técnica de edificios?. Si la inspección detecta grietas, la reparación entra en el deber de conservación del artículo 10.1.a LPH.

Edificios nuevos: garantías de 1, 3 y 10 años

Para edificios cuya licencia se pidió con la Ley 38/1999 ya en vigor (publicada en noviembre de 1999, entró en vigor seis meses después), los agentes de la edificación responden ante los propietarios de los daños materiales en estos plazos, contados desde la recepción de la obra (art. 17.1 LOE):

• 10 años: vicios que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
• 3 años: vicios de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.
• 1 año: defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado, de los que responde el constructor.

Una vez aparece el daño, la acción para reclamar prescribe a los dos años (art. 18.1 LOE). No lo dejes pasar. Tienes más detalle en cómo reclamar defectos de construcción.

¿Y si soy inquilino?

Avisa al casero cuanto antes y déjale comprobar el estado de la vivienda, por sí o con un técnico. La Ley de Arrendamientos Urbanos te obliga a comunicarle las reparaciones necesarias en el plazo más breve posible (art. 21.3 LAU).

El arrendador está obligado a hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo que el deterioro sea culpa tuya (art. 21.1 LAU). Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario son del inquilino (art. 21.4 LAU). Si la grieta es de un elemento común, el casero, como propietario, es quien lo comunica a la comunidad.

Si una obra de conservación no puede esperar al final del contrato tienes que soportarla, pero si dura más de veinte días la renta baja en proporción a la parte de la vivienda que no puedas usar (art. 21.2 LAU). Para reparaciones urgentes que eviten un daño inminente puedes hacerlas tú, avisando antes al casero, y reclamarle después el importe (art. 21.3 LAU).

Ante una grieta en un elemento común ayuda mucho un administrador que llame pronto al técnico y te tenga al tanto de cada paso. Si quieres saber cuánto costaría Supervecina en tu comunidad, calcula el precio.

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