El Supremo confirma que tu comunidad puede reclamar los defectos de construcción aunque no firmara el contrato con los arquitectos (STS 860/2026)
La STS 860/2026, de 4 de junio, cierra la vía de escape de los agentes de la edificación en las promociones en cooperativa: la comunidad de propietarios puede reclamar las humedades y filtraciones del edificio aunque los contratos los firmara una cooperativa ya disuelta.
En resumen: el Tribunal Supremo, en la sentencia STS 860/2026, de 4 de junio, confirma que una comunidad de propietarios puede reclamar los defectos de construcción del edificio (humedades y filtraciones valoradas en 398.358,21 euros) a los arquitectos, a la constructora y a su aseguradora, aunque los contratos los firmara la cooperativa que promovió el edificio y esa cooperativa ya no exista. Los propietarios son los destinatarios finales de las viviendas y la comunidad, representada por su presidente (art. 13.3 LPH), hereda las acciones para reclamar.
La noticia saltó a los medios este fin de semana (Noticiastrabajo, 4 de julio de 2026) y los boletines jurídicos la venían analizando desde finales de junio. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha zanjado una discusión que bloqueaba miles de reclamaciones: cuando un edificio se promueve en régimen de cooperativa, ¿puede la comunidad de propietarios reclamar por vía contractual a los técnicos que contrató la cooperativa? La respuesta es sí. La exigencia de que “solo quien firmó el contrato puede reclamar” (art. 1257 del Código Civil) no deja fuera a la comunidad.
¿Qué ha decidido el Tribunal Supremo?
El caso llega de un edificio promovido por una cooperativa de viviendas que se disolvió tras adjudicar los pisos a sus socios. Años después, el edificio presentaba humedades y filtraciones en sótanos, garajes, trasteros y viviendas. La comunidad de propietarios demandó al arquitecto superior, al arquitecto técnico, a la constructora y a su aseguradora, acumulando las acciones de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y la de responsabilidad contractual del art. 1101 CC. Pedía la reparación de los daños o, en su defecto, el pago de las obras necesarias, valoradas inicialmente en 398.358,21 euros.
Los dos arquitectos se defendieron con un argumento formal: sus contratos los firmó la cooperativa, no la comunidad, así que la comunidad no podía reclamarles por vía contractual. La Audiencia Provincial de Cádiz rechazó esa tesis y el Supremo la confirma: desestima los recursos de ambos técnicos y declara que la comunidad sí está legitimada (sentencia STS 860/2026, de 4 de junio, Sala de lo Civil; ROJ: STS 2502/2026; ECLI:ES:TS:2026:2502; recurso 7713/2021; ponente: Raquel Blázquez Martín).
¿Por qué puede reclamar la comunidad si no firmó el contrato con los arquitectos?
La clave está en quién sufre realmente el daño. En una promoción en cooperativa, los socios cooperativistas son los destinatarios finales de las viviendas: una vez adjudicadas, son ellos (y quienes les compren después) quienes padecen los defectos de la construcción. Por eso el Supremo declara que las acciones contractuales que correspondían a la cooperativa se transmiten a los adquirentes de las viviendas y, por extensión, a la comunidad de propietarios que estos forman.
Tres consecuencias prácticas de la doctrina, que el Supremo apoya en sus sentencias anteriores (SSTS 666/2026, 494/2022, 756/2014, 278/2013 y 274/2009):
- Da igual que la cooperativa ya no exista. La disolución de la promotora tras la adjudicación no deja huérfana la reclamación.
- Da igual que los propietarios hayan cambiado. No hace falta aportar la lista de cooperativistas ni acreditar que los socios originales coinciden con los comuneros actuales: la legitimación pasa a los adquirentes sucesivos.
- La comunidad puede reclamar por todo el edificio. La legitimación cubre los daños en elementos comunes y también en los privativos (las viviendas), actuando la comunidad a través de su presidente conforme al art. 13.3 LPH.
¿Qué plazos tiene tu comunidad para reclamar según la LOE?
La sentencia tiene otra lección práctica: la comunidad acumuló dos vías de reclamación, y conviene conocer los plazos de cada una.
| Vía de reclamación | Qué cubre | Plazo |
|---|---|---|
| LOE, garantía de 1 año | Defectos de acabado o terminación | Daños surgidos en el 1er año desde la recepción de la obra |
| LOE, garantía de 3 años | Defectos de habitabilidad: humedades, filtraciones, aislamiento | Daños surgidos en los 3 primeros años |
| LOE, garantía de 10 años | Defectos estructurales (cimentación, vigas, forjados) | Daños surgidos en los 10 primeros años |
| Acción de la LOE (art. 18) | Reclamar los daños anteriores a los agentes responsables | Prescribe a los 2 años desde que se producen los daños |
| Vía contractual (art. 1101 CC) | Incumplimiento del contrato de obra o de servicios técnicos | Prescripción general de 5 años (art. 1964 CC) |
La vía contractual del art. 1101 CC es precisamente la que los arquitectos querían cerrar a la comunidad, y la que el Supremo deja abierta. Es relevante porque puede seguir viva cuando las garantías de la LOE ya han quedado atrás.
¿Qué pasos debe dar tu comunidad para reclamar los defectos?
- Documenta los daños. Fotos con fecha, partes de incidencias por vivienda y zonas comunes, comunicaciones al seguro. Si hay humedades, nuestra guía de reparación de humedades en comunidades explica cómo identificar la causa.
- Encarga un informe pericial. Un arquitecto o aparejador independiente debe identificar el origen de los defectos, delimitar si afectan a elementos comunes o privativos y cuantificar la reparación. Sin este informe no hay reclamación seria.
- Aprueba la reclamación en junta. Para demandar, el presidente necesita el acuerdo previo de la junta que lo autorice (así lo recuerda la propia jurisprudencia del Supremo). Basta la mayoría simple y conviene reflejar en el acta contra quién se reclama y con qué alcance.
- Intenta la solución negociada. Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de presentar una demanda civil hay que acreditar el intento de un medio adecuado de solución de controversias (MASC): una reclamación extrajudicial documentada por burofax a promotora, constructora, técnicos y aseguradora es el primer movimiento.
- Presenta la demanda. El presidente actúa en representación de la comunidad (art. 13.3 LPH), acumulando la acción de la LOE y la contractual cuando proceda, como en el caso de la STS 860/2026.
Situaciones concretas: ¿qué hago si…?
Si eres presidente y han aparecido filtraciones en el garaje de un edificio que promovió una cooperativa: la STS 860/2026 es tu sentencia. Encarga el informe pericial, convoca junta y no aceptes como excusa que "la cooperativa ya no existe": la comunidad hereda las acciones para reclamar.
Si acabas de comprar el piso y los defectos vienen de antes: no pierdes derechos. La legitimación se transmite a los adquirentes sucesivos, así que puedes sumarte a la reclamación de la comunidad aunque no fueras socio de la cooperativa ni firmaras nada con la constructora.
Si la comunidad ya pagó de su bolsillo la reparación: reclama el importe. Documenta las facturas y el nexo con el defecto constructivo: la reclamación puede dirigirse contra los agentes responsables y sus aseguradoras para recuperar lo pagado.
Lo que significa para tu comunidad: los defectos de construcción dejan de ser un callejón sin salida en los edificios promovidos en cooperativa. La comunidad puede reclamar por vía contractual y por la LOE, por los daños en zonas comunes y en viviendas, aunque no firmara ningún contrato. La diferencia entre cobrar o no la marcan los plazos y la calidad del expediente: informe pericial, acuerdo de junta y reclamación bien dirigida.
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Preguntas frecuentes sobre la reclamación de defectos de construcción
¿Puede la comunidad reclamar los defectos si el edificio lo promovió una cooperativa ya disuelta?
Sí. La STS 860/2026 confirma que las acciones contractuales que correspondían a la cooperativa promotora se transmiten a los adquirentes de las viviendas y, por extensión, a la comunidad de propietarios que estos forman. La disolución de la cooperativa tras adjudicar las viviendas no deja a los propietarios sin protección.
¿Qué plazos tiene la comunidad para reclamar defectos de construcción?
Por la vía de la LOE, las garantías son de 1 año para acabados, 3 años para habitabilidad (humedades y filtraciones) y 10 años para defectos estructurales, y la acción prescribe a los 2 años desde que se producen los daños (art. 18 LOE). Por la vía contractual del art. 1101 CC, el plazo general de prescripción es de 5 años (art. 1964 CC).
¿Quién firma la demanda en nombre de la comunidad de propietarios?
El presidente, que representa a la comunidad en juicio conforme al art. 13.3 LPH. Para iniciar la demanda necesita un acuerdo previo de la junta que lo autorice, salvo que los estatutos dispongan otra cosa. En cambio, para defender a la comunidad cuando es demandada no necesita esa autorización previa, como recordó el Supremo en la STS 844/2026 sobre la derrama de accesibilidad.
¿Puede la comunidad reclamar defectos que afectan al interior de las viviendas?
Sí. El Supremo reitera que la comunidad está legitimada para reclamar por los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos, porque quienes soportan esos daños son los propietarios que viven en el inmueble.
¿Importa que los propietarios actuales no sean los cooperativistas originales?
No. La STS 860/2026 declara irrelevante que no se aporte la lista de cooperativistas o que no coincida exactamente la identidad de los antiguos socios con los comuneros actuales: la legitimación se transmite a los adquirentes sucesivos de las viviendas.
¿Contra quién puede dirigirse la reclamación?
Contra los agentes de la edificación que resulten responsables del defecto: promotora, constructora, arquitecto superior, arquitecto técnico y sus aseguradoras. En el caso de la STS 860/2026 la comunidad demandó a los dos técnicos, a la constructora y a la aseguradora de esta, acumulando la acción de la LOE y la contractual.
¿Qué necesita la comunidad antes de demandar?
Un informe pericial que identifique los defectos, su causa y el coste de reparación; el acuerdo de junta que autorice la reclamación y faculte al presidente; y, desde la Ley Orgánica 1/2025, acreditar el intento de una solución negociada (MASC) antes de presentar la demanda civil. Si el defecto afecta a instalaciones concretas, revisa también quién responde de las tuberías comunes.
Fuente legal: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencia STS 860/2026, de 4 de junio de 2026 (ROJ: STS 2502/2026; ECLI:ES:TS:2026:2502; recurso 7713/2021; ponente: Raquel Blázquez Martín). Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Cobertura: Noticiastrabajo, 4 de julio de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico individual.
Revisado por: Departamento Legal de Supervecina.