Mantenimiento de bajantes en comunidades de propietarios

Las bajantes son tuberías que recogen las aguas residuales y pluviales del edificio de una comunidad de vecinos. Son una pieza clave para garantizar la higiene de las viviendas. El mantenimiento de las mismas no solo requiere una considerable inversión económica, sino que este tipo de obras también ocasiona una serie de contratiempos para los vecinos, sobre todo en el caso de tener que cambiarla en la Comunidad de Vecinos.

En lo económico, hay que tener en cuenta que muchas de estas averías no están incluidas en las pólizas de seguros. Muchas compañías las consideran una “falta de mantenimiento” de la que es responsable la comunidad, como a la hora de desatascar la bajante. Y, por otra parte, entre las muchas consecuencias que suelen afectar a la convivencia de los vecinos están el corte del suministro de agua, las humedades e incluso daños a elementos comunes o elementos privativos de alguna vivienda.

Si en nuestra comunidad se ha producido una avería en una bajante comunitaria, es fundamental conocer los aspectos más importantes, principalmente para estar seguros de que hemos tomado las decisiones correctas y evitar cambiar la bajante comunitaria en balde. Por eso, en el artículo de hoy veremos cómo gestionar una avería en la bajante que discurre por una vivienda y qué precauciones debemos tomar (como desatascar la bajante) y además también daremos algunos consejos y recomendaciones para subsanar los daños causados por una bajante comunitaria de una forma rápida y eficaz.

¿Cómo gestionar el arreglo de bajantes en una comunidad de vecinos?

Lo primero que debe tener en cuenta antes de acometer cualquier obra de reparación y/o querer cambiar la bajante comunitaria en cualquier tramo de la bajante, es que las bajantes son un elemento común del edificio y no un elemento privativo de nuestra vivienda aunque pasen por ella. Esto tiene una parte buena y es que son propiedad de la comunidad de propietarios, que es quien debe ocuparse de la reparación o sustitución de la bajante, y también una parte mala, porque al hacer cualquier actuación o enganche, y eso incluye cualquier reforma en nuestra vivienda que pudiera afectar a la bajante, debemos tener en cuenta lo siguiente:

• Que la comunidad de propietarios es su legítimo propietario. Por lo tanto, como elemento común, las averías o desperfectos que se produzcan en las bajantes generales del edificio han de ser reparadas por la comunidad de propietarios, inclusive el hecho de tener que cambiar la bajante comunitaria, que además será responsable de los daños que se causen a los propietarios de pisos o locales.
• Deberemos ponernos en contacto con un profesional que conozca la normativa actual relativa a los elementos comunes de las comunidades de propietarios.
• Los cálculos de la instalación, porque podría afectar al funcionamiento de la bajante.
• La disposición de los diferentes enganches, incluso los de otras viviendas, porque, aún sin quererlo, la instalación podría afectar a su funcionamiento provocando que los restos que la bajante ha alejado de nuestra vivienda volvieran de nuevo a nuestro inodoro, teniendo que llegar a desatascar la bajante.

¿Qué hacer si se produce la rotura de una bajante en tu Comunidad de Propietarios?

Aunque las consecuencias de la avería se detecten en una vivienda, la avería es del sistema comunitario. Por lo que la comunidad será quien deba hacerse cargo de los costes de la reparación e inclusive tener que cambiar la bajante comunitaria. A no ser que se demuestre un uso negligente por parte de algún propietario.

Como todo propietario está legitimado para dar aviso al administrador de cualquier desperfecto en la finca, le afecte o no a él. Lo primero que tiene que hacer es decírselo al administrador de fincas o al presidente de la comunidad para que se lo comunique al seguro de la comunidad. Ya que el seguro comunitario cuenta con una póliza de responsabilidad civil que cubrirá cualquier tipo de daños que puedan producirse en elementos privativos. Además, si la comunidad tiene contratado un contrato de mantenimiento de la instalación de agua con una empresa especializada, también deberá comunicárselo. En ese caso se harán cargo de los costes derivados de la reparación o del hecho de cambiar la bajante comunitaria.

Es fundamental ponerse en manos de profesionales que conozcan los diferentes métodos que existen para la reparación de las bajantes. Antes de iniciar la reparación realizarán un estudio previo para localizar las patologías y valorar los trabajos de reparación y/o para desatascar la bajante.

En todo caso, como las roturas o averías en las bajantes son uno de los problemas recurrentes en las comunidades de vecinos, es aconsejable valorar la contratación de un mantenimiento de bajante preventivo para optimizar el funcionamiento de las tuberías de la comunidad y garantizar su reparación urgente en caso de incidencia. Asegurarse de desatascar la bajante periódicamente será fundamental.

Aspectos a tener en cuenta en caso de avería en bajantes de la comunidad

En caso de rotura o avería en una bajante de la comunidad de vecinos, además de tener en cuenta una posible reparación, tenemos que ser valorar si la tubería que forma la bajante ha agotado su vida útil. En ese caso, habría que plantearse cambiar la bajante comunitaria, que siempre correría por cuenta de la comunidad de propietarios.

Aunque el mantenimiento de las bajantes es responsabilidad de la comunidad de propietarios, es necesario que sepa qué atascos, modificaciones o reformas no autorizadas sobre las bajantes no están cubiertos por el seguro de la comunidad de propietarios porque se consideran una falta de mantenimiento o un mal uso de la instalación. Se debe procurar desatascar la bajante siempre para evitar estos contratiempos.

Ventilaciones

Una parte muy importante de las bajantes son sus ventilaciones. Son tan importantes, que en edificios de nueva construcción de más de 10 plantas se exige la instalación de una tubería paralela a la bajante a modo de ventilación. En edificios de menor altura no hay que cumplir ese requisito, pero eso no quiere decir que las ventilaciones no existan. Por lo que si su vivienda se encuentra en la planta superior recuerde que ese tubo que sale de una bajante y no llega a la cubierta no está de sobra. 

Tenga en cuenta que se trata de una ventilación y que ha de respetarla. Porque afecta a los sifones que son pequeñas acumulaciones de agua que impiden que el mal olor entre en nuestras casas. Si no lo hace así y los sifones se secan, el mal olor puede llegar a ser muy desagradable. Eso suele ocurrir mucho cuando llueve torrencialmente, porque el agua llena por completo la tubería aumentando la presión por debajo del sifón y disminuyéndola en los sifones de los aparatos sanitarios cercanos a la bajante. Lo que causa que los sifones llenos de agua se vacíen. Eso ocurre también en algunos sumideros sifónicos de la red de alcantarillado de las calles, y es por eso por lo que huelen tan mal.

Bajantes de uralita

Preste especial atención a las bajantes de uralita. Es importante que sepa que la disgregación de este material puede provocar cáncer. Y que dicha disgregación se produce cuando se trabaja con este material, ya sea en su fabricación o en labores de demolición, etc. Por eso, si en su edificio hay bajantes de uralita, recuerde que este material debe ser retirado y tratado por empresas especializadas. Si se incumple esta normativa, la comunidad sería responsable subsidiaria de este tipo de vertidos y de daños a los trabajadores.

Nunca confundas el mantenimiento de una bajante con el de una arqueta, ya que deben tratarse como casos diferentes.

Recomendaciones a la hora de actuar sobre el mantenimiento de la bajante que discurre por una vivienda

Si su edificio ya tiene algunos años y va a acometer una reforma integral del baño o de alguna zona donde se ubique una bajante, debe avisar con antelación a la comunidad de propietarios para cambiar ese tramo de la bajante comunitaria por la misma comunidad. Ya que en ese caso el mantenimiento de bajante previo no es suficiente. Así, poco a poco, la vertical entera podría sustituirse a un precio muy asequible, ya que los trabajos se reducirían al mínimo y los gastos de desplazamiento del personal especializado no se sumarían. 

Esto es muy importante, ya que el mal estado de una bajante no sólo llega a ocasionar mal olor, incluso fugas y manchas, sino que en función de la constitución del edificio podría incluso llegar a pudrir vigas de madera (volvemos a recalcar la importancia de desatascar la bajante para evitar esto). Es importante también no verter sustancias tóxicas, ni limpiadores que puedan perjudicar a la bajante (con el objetivo de liberar un atasco)

En cuanto al coste, si puede ser y las condiciones del edificio lo permiten, sale más barato o por lo menos es mucho menos molesto, instalar las nuevas bajantes vistas por el exterior. Porque aunque no se ahorre el andamio sí que se ahorrará todos los trabajos de albañilería. Por es mismo, es aconsejable solicitar presupuesto de ambas opciones y comparar antes de decidirse por una u otra alternativa. Si se lo puede permitir, también es aconsejable instalar tubos insonorizados. Ya que posiblemente se adecuaría a la normativa actual y se evitarían ruidos molestos en esas tuberías.

Otra cosa más, intente que la verticalidad no se vea alterada por desviaciones y codos porque así tendrá menos ruido y se producirán menos atascos. Y por último, exija que la Dirección de Obra le entregue certificados de los materiales utilizados. Esto es importante porque no todos los tubos de plástico son iguales y algunos no se pueden calentar. Sabiendo esto de antemano evitará defectos en su nueva instalación.

Por otra parte, si va a renovar su baño, pero la comunidad de propietarios no ha considerado viable proceder a cambiar el tramo de la bajante comunitaria que pasa por su baño. Procure quedarse con suficiente material de alicatado por si se decidiera hacerlo en un futuro porque de esa manera la estética de la instalación no se vería perjudicada.

También es recomendable que solicite diferentes presupuestos en relación a los medios de elevación —andamios, cestas, andamios colgados—, porque es posible que pueda ahorrar bastante. Especialmente si la actuación es única, es decir, si no va a sustituir toda la vertical.