En resumen
Sí, puedes cesar al administrador de fincas en cualquier momento: la junta de propietarios puede removerlo antes de que termine su mandato (art. 13.7 y 14.a de la Ley de Propiedad Horizontal). La clave está en hacerlo bien: convocar junta extraordinaria con el cese en el orden del día, aprobarlo por mayoría y notificarlo de forma fehaciente. El matiz importante: si lo cesas sin una causa justa y tenía contrato en vigor, podría reclamar una indemnización (art. 1729 del Código Civil). Aquí te explicamos cuándo hay justa causa, qué mayoría necesitas y tienes, más abajo, un generador del acta de cese y nombramiento lista para descargar.
Cambiar de administrador es uno de los derechos básicos de toda comunidad, pero también uno de los que más dudas genera. ¿Se puede en mitad del contrato? ¿Hay que justificarlo? ¿Qué mayoría hace falta? Esta guía responde a todo con la ley en la mano y la jurisprudencia actualizada, y forma parte de nuestro contenido sobre cómo cambiar de administrador en tu comunidad.
¿Se puede cesar al administrador de fincas en cualquier momento?
Sí. El art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el nombramiento de los órganos de gobierno se hace por un año, salvo que los estatutos digan otra cosa, y que «los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria». Además, el art. 14.a) LPH atribuye expresamente a la junta la facultad de «nombrar y remover» a quienes ejercen los cargos. En otras palabras: la comunidad manda, y puede cambiar de administrador cuando lo decida en junta.
Hay un matiz contractual que conviene entender. El cargo de administrador tiene una doble naturaleza: es un órgano de la comunidad y, a la vez, una relación contractual de confianza (un mandato, en términos del Código Civil). Por eso el art. 1729 del Código Civil permite revocar el mandato en cualquier momento, pero advierte que, si se hace sin causa justificada, puede nacer un derecho a indemnización. Cesar, siempre se puede. La pregunta es si lo haces con causa o sin ella.
¿Qué se considera «justa causa» para cesar al administrador?
La LPH no define «justa causa», así que ha sido la jurisprudencia quien ha marcado el límite. En esencia, hay justa causa cuando existe un incumplimiento grave o reiterado de las obligaciones del administrador recogidas en el art. 20 LPH, o una pérdida de confianza objetiva basada en su conducta profesional. No basta con una simple antipatía o con querer pagar menos.
- Sí suelen ser justa causa: falta de transparencia o de rendición de cuentas (SAP Alicante 355/2020, actuación negligente); no convocar las juntas o hacerlo con retrasos injustificados; pagos indebidos o irregularidades contables; no entregar la documentación; desatender el mantenimiento o no ejecutar los acuerdos de la junta; pérdida de confianza por incumplimientos (SAP Valencia 243/2011, SAP Madrid 357/2011).
- No suelen ser justa causa por sí solas: una diferencia de criterio puntual, la mera simpatía o antipatía, o el simple deseo de contratar a otro administrador más barato. En estos casos lo prudente es esperar al fin del mandato anual y no renovar, en lugar de remover anticipadamente.
La Audiencia Provincial de Málaga (sentencia de 30 de diciembre de 2021) resume bien el criterio: la justa causa debe ser proporcionada, acreditada y debatida en junta, nunca basada en percepciones subjetivas. Por eso es tan importante dejar constancia del motivo en el acta.
¿Qué mayoría se necesita y qué requisitos hay que cumplir?
| Requisito | Qué exige la ley |
|---|---|
| Órgano competente | La junta de propietarios (art. 14.a LPH). El presidente no puede cesarlo por su cuenta. |
| Tipo de junta | Junta extraordinaria (art. 13.7 LPH), o la ordinaria si solo vas a no renovar al final del mandato. |
| Orden del día | Debe figurar expresamente: «Cese del administrador y, en su caso, nombramiento de uno nuevo». |
| Mayoría | Mayoría simple (art. 17 LPH): más votos a favor que en contra, que representen a su vez la mayoría de las cuotas de los asistentes (en segunda convocatoria). |
| Constancia del motivo | Recomendable dejar en acta la causa alegada, por si el administrador impugna el acuerdo. |
| Notificación | Comunicar el cese de forma fehaciente al administrador (burofax o equivalente). |
Si el administrador (o el presidente) no quiere convocar la junta, no estás bloqueado: un grupo de propietarios que represente al menos el 25 % de las cuotas o el 25 % de los propietarios puede solicitar la convocatoria y, si no se atiende, convocarla. Lo explicamos en qué hacer si el presidente no convoca la junta y en el detalle de las mayorías en la junta de propietarios.
Cómo cesar al administrador paso a paso
- Reúne los apoyos. Habla con los vecinos y, si hace falta, reúne el 25 % para forzar la convocatoria.
- Convoca junta extraordinaria. Incluye en el orden del día, de forma expresa, el cese del administrador y el nombramiento del nuevo.
- Celebra la votación. Aprueba el cese por mayoría simple de asistentes que representen la mayoría de las cuotas presentes.
- Deja constancia en el acta. Anota el resultado de la votación y, si lo hay, el motivo del cese.
- Notifica de forma fehaciente. Comunica el acuerdo al administrador cesado por un medio que deje constancia.
- Reclama la documentación. Exige la entrega inmediata de toda la documentación de la comunidad.
Genera el acta de cese y nombramiento de administrador
Rellena los datos y descarga el acta en Word, lista para adaptar y firmar en la junta. Tus datos no salen de tu navegador.
El acta recoge automáticamente como motivo «causa justa, por pérdida de confianza de la comunidad». Puedes matizar el motivo concreto al adaptar el documento.
Este modelo es orientativo. Adáptalo a tu comunidad y a tus estatutos, y verifica los plazos y mayorías antes de usarlo. No sustituye al asesoramiento de un profesional.
¿Qué pasa si ceso al administrador sin causa justa?
El cese sigue siendo válido (la comunidad siempre puede cambiar de administrador), pero puede generar una indemnización si tenía un contrato en vigor y se le aparta sin motivo. Los tribunales lo tienen claro: la Audiencia Provincial de Baleares (sentencia 112/2020, de 19 de marzo) recuerda que, al tratarse de un mandato retribuido, «la revocación por el mandante con anterioridad al plazo pactado es posible, pero si no es justificada surge el derecho de indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicios», que pueden incluir el lucro cesante (los honorarios que habría cobrado hasta el fin del mandato). En la misma línea, la AP de Las Palmas (20 de enero de 2021) admite esa responsabilidad incluso cuando el cese cumple todos los requisitos formales del art. 13.7 LPH.
La conclusión práctica: si hay incumplimientos, documéntalos y déjalos en acta. Y si no los hay, muchas veces lo más limpio es esperar al final del mandato anual y simplemente no renovar, evitando así cualquier indemnización.
La documentación tras el cese: tu comunidad tiene derecho a ella
Una vez cesado, el administrador debe entregar toda la documentación de la comunidad sin dilación: libro de actas, contabilidad, extractos y claves bancarias, contratos, pólizas y listado de propietarios. Los tribunales consideran abusivas las cláusulas que fijan plazos largos para esta entrega (la AP de Burgos, sentencia 364/2017, anuló una cláusula que daba 60 días). Si se niega, la comunidad puede reclamar por la vía civil. Lo desarrollamos en qué hacer si el administrador cesado no entrega la documentación.
Tres situaciones habituales
El administrador no rinde cuentas y no responde
Es uno de los supuestos más claros de justa causa. Documenta los correos sin respuesta y la falta de cuentas, llévalo a junta extraordinaria y deja el motivo en el acta. Así el cese queda blindado frente a una impugnación.
Quieres cambiar, pero el contrato sigue en vigor
Si no hay incumplimientos, valora esperar al final del mandato anual y no renovar: evitas cualquier indemnización. Si la situación es insostenible, el cese con causa documentada es la vía.
El presidente no quiere convocar la junta
Reúne el 25 % de los propietarios o de las cuotas para solicitar la convocatoria. Si no se atiende, podéis convocarla vosotros con el cese en el orden del día.
Si estás pensando en cambiar de administrador, en Supervecina te lo ponemos fácil: gestionamos el cese del anterior y el traspaso de la documentación, con administradores colegiados y una plataforma 100 % online para que tengas las cuentas claras desde el primer día. Calcula sin compromiso lo que costaría administrar tu comunidad.
Preguntas frecuentes sobre el cese del administrador
¿Hace falta una causa justificada para cesar al administrador?
Para cesarlo, no: la junta puede removerlo por acuerdo (art. 13.7 LPH). Para hacerlo sin riesgo de indemnización cuando hay contrato en vigor, sí conviene que exista justa causa o esperar al fin del mandato.
¿Qué mayoría se necesita para cesar al administrador de fincas?
Mayoría simple (art. 17 LPH): más votos a favor que en contra, que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes en segunda convocatoria.
¿Hay que avisar al administrador antes de la junta?
No es obligatorio invitarlo a la junta, pero el cese debe figurar en el orden del día y, una vez acordado, hay que notificárselo de forma fehaciente.
¿Puede el administrador negarse a entregar la documentación?
No. Debe entregarla sin dilación tras el cese. Retenerla puede acarrearle responsabilidad y la comunidad puede reclamar por vía civil.
¿Cuánto puede costar la indemnización si lo ceso sin causa?
Depende del contrato. Suele calcularse sobre los honorarios pendientes hasta el fin del mandato (lucro cesante). Por eso, sin incumplimientos, esperar a la no renovación es lo más económico.
¿Necesito un acta para el cese?
Sí. El acuerdo de cese y nombramiento debe constar en el acta de la junta, firmada por el presidente y el secretario. Puedes generar un modelo con el formulario de esta misma página.
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Por el equipo de contenidos de Supervecina, administradores de fincas colegiados. Revisado por: Departamento Legal de Supervecina. Última actualización: junio de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y orientativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. El modelo de acta descargable es orientativo: adáptalo a tu comunidad y a tus estatutos y verifica plazos y mayorías antes de usarlo.
